深圳作为一线城市,二手房交易市场活跃，流程相对规范但涉及环节较多，买卖双方需清晰掌握每个步骤，确保交易安全顺利，以下从交易准备到最终交房，详细梳理深圳二手房买卖全流程，并附税费计算表及常见问题解答。
交易准备阶段
买方准备
- 购房资格确认：深圳实行限购政策，需提前核实自身是否符合条件，深户家庭可购2套住房，成年单身（含离异）限购1套；非深户家庭需连续缴纳5年及以上社保或个税（购房之月往前推算），且限购1套，可通过“深圳住房和建设局”官网或“i深圳”APP查询资格。
- 资金规划：明确购房总价，准备首付款（通常不低于30%，具体根据银行政策和房屋评估价确定），并预留税费、中介费等额外费用（约占房价的3%-8%），若需贷款，提前向银行咨询征信要求、利率及额度，准备收入证明、银行流水等材料。
- 需求梳理：确定目标区域、户型、面积、预算等，可通过中介平台或房产网站筛选房源，重点关注房屋产权、抵押、查封状态。
卖方准备
- 产权核实：确保房屋产权清晰，无抵押、查封等限制，若为共有产权，需所有共有人同意出售；若为继承房、公司产权等特殊类型，需额外提供相关证明文件。
- 材料准备：身份证、房产证、土地证（或不动产登记证）、婚姻证明（已婚需提供夫妻双方材料及同意出售证明）、户口本等原件，若房屋有抵押，需提前与抵押银行沟通解押事宜（可用买方首付款或贷款解押）。
- 定价策略：参考同小区近期成交价、市场行情及房屋状况（朝向、楼层、装修等），合理定价，可通过中介评估或自行挂牌。
看房与选房
买方通过中介或业主直接联系看房,重点关注以下内容：
- 房屋状况：实地查看房屋结构、装修、采光、通风，检查是否存在漏水、墙体开裂、管道老化等问题，可聘请专业验房师协助。
- 周边配套：核实交通（地铁、公交）、学校（学区是否占用）、医疗、商业等配套是否符合需求，了解小区物业管理水平、容积率、绿化率及邻里关系。
- 产权细节：向卖方或中介索要房产证复印件，核对房屋用途（住宅/商业）、土地使用年限、是否存在违章搭建等，避免因产权问题导致交易纠纷。
看房满意后,买卖双方可初步协商价格，买方支付意向金（定金）给中介或卖方，签订《意向书》或《定金协议》，约定房屋基本信息、定金金额（不超过总房价20%）及违约责任。
签订买卖合同
定金协议签订后,1-3个工作日内需签订正式《二手房买卖合同》（可通过深圳市房地产经纪行业协会官网下载标准合同），合同核心条款包括：
- 房屋信息：地址、面积、户型、产权证号、附属设施（家具家电清单）。
- 交易价格：明确成交价、税费承担方式（通常买方承担契税、印花税；卖方承担增值税、个人所得税，也可协商另行约定）。
- 付款方式：约定定金、首付款、监管资金、尾款的支付比例和时间，建议通过“深圳市二手房交易资金监管系统”进行资金监管，保障交易安全。
- 过户时间：明确双方办理过户手续的具体日期（一般为合同签订后15-30个工作日内）。
- 交房时间：约定房屋交付日期及物业费、水电费、燃气费等费用的结算节点。
- 违约责任：明确逾期过户、逾期付款、逾期交房等违约情形的处理方式（如定金罚则、违约金计算方式等）。
合同签订后,买方支付首付款至资金监管账户，卖方配合办理首付款解押（若需）。
办理贷款（若需）
若买方需贷款,需在合同签订后尽快向银行提交申请，流程如下：
- 银行面签：买方携带身份证、收入证明、银行流水、首付款凭证、买卖合同等材料，到银行签订贷款合同，银行评估房屋价值（评估价通常低于成交价，影响贷款额度）。
- 银行审批：银行审核买方资质及房屋状况，一般5-10个工作日出结果，审批通过后出具《贷款承诺书》。
- 办理抵押登记：买卖双方配合银行到不动产登记中心办理抵押登记手续，银行取得《他项权利证》后，放款至资金监管账户。
注意事项：若银行评估价低于成交价，买方需补足差价（如成交500万，评估480万，贷款70%即336万，买方需支付首付款164万+差价20万=184万）。
缴税与过户
买卖双方携带材料到不动产登记中心办理过户手续,流程如下：
- 税费缴纳：先到税务窗口核税，根据房屋情况缴纳各项税费（税费标准详见下表），完税后获取完税证明。
- 过户申请：买卖双方携带身份证、房产证、完税证明、买卖合同等材料，到不动产登记中心提交过户申请，填写《不动产登记申请表》。
- 领取新证：审核通过后（一般3-7个工作日），买方领取新的《不动产权证书》，卖方领取《不动产登记证明》（若贷款未结清）。
深圳二手房主要税费一览表（以普通住宅为例）
| 税种 | 纳税人 | 计税依据 | 税率/减免政策 |
|--------------|--------|---------------------------|-------------------------------------------------------------------------------|
| 契税 | 买方 | 成交价（网签价） | 首套：90㎡以下1%，90㎡以上1.5%；二套：3%（非普通住宅同） |
| 增值税 | 卖方 | 成交价-原购房价（差额） | 满2年免征；不满2年：全额5.6%（或差额5.6%，按孰高原则） |
| 个人所得税 | 卖方 | 成交价-原购房价-合理费用 | 满5年且家庭唯一免征；不满5年或非唯一：差额20%或总价的1%（按孰高原则） |
| 印花税 | 买卖双方 | 成交价 | 暂免征收（个人住房交易） |
| 工本费 | 买方 | —— | 不动产权证证书费：住宅80元/套，非住宅550元/套 |
注：普通住宅需同时满足“容积率1.0以上、建筑面积144㎡以下、成交价低于所在区域指导价”三个条件；税费计算可能因房屋年限、是否“满五唯一”等存在差异，具体以税务部门核为准。
交房与尾款支付
- 房屋交付：过户完成后，卖方按合同约定时间交付房屋，买方查验房屋设施、结清水电煤、物业费等费用，签署《交房确认书》。
- 尾款支付：若买方贷款，银行将尾款划至资金监管账户后，卖方凭《交房确认书》等材料提取尾款；若全款交易，买方直接支付尾款。
- 户口迁出：卖方需在合同约定时间内迁出房屋户口（一般过户后30日内），买方可到公安机关查询，若逾期未迁出，可要求支付违约金或通过法律途径解决。
注意事项
- 资金安全：务必通过深圳市二手房交易资金监管账户支付房款，避免直接转账给卖方，降低资金风险。
- 政策变动：深圳房产政策（限购、税费、贷款利率等）可能调整，交易前需通过官方渠道核实最新政策。
- 中介选择：选择正规、有资质的中介机构，明确中介服务费（通常为成交价的1%-2%，买卖双方协商承担），避免“黑中介”陷阱。
相关问答FAQs
Q1：深圳二手房交易中，“满五唯一”是什么意思？能节省多少税费？
A：“满五唯一”指房产证填发时间或契税票填发时间满5年，且业主以家庭为单位（含配偶、未成年子女）在该市内只有这一套住房，符合“满五唯一”的二手房，卖方可免征个人所得税和增值税（增值税需同时满足“满二”），仅买方需缴纳契税（根据首套/二套及面积计算），税费成本大幅降低，一套成交价300万的“满五唯一”普通住宅，卖方可节省约12万（增值税及个税），买方契税约4.5万（首套90㎡以上）。
Q2：买方贷款未获批，定金能退吗？
A：若因买方自身原因（如征信不良、收入不足等）导致贷款未获批，且合同中未约定“贷款失败不视为违约”，买方无权要求退还定金；若因银行政策调整、房屋评估价过低等非买方原因导致贷款失败，且合同中约定“贷款失败可解除合同”，买方有权要求卖方退还定金，建议在合同中明确“贷款失败”的免责条款，避免纠纷。
