房价永远涨吗

“房价永远涨”曾是许多人心中的铁律，尤其在过去几十年中国城镇化快速推进的过程中，部分城市的房价确实经历了持续上涨，让早期购房者获得了可观回报，但这种“只涨不跌”的信仰，本质上是对房地产市场的误解，违背了经济规律和市场运行的基本逻辑，房价作为资产价格的一种，其走势从来不是单边的，而是由经济基本面、供需关系、政策调控、金融环境等多重因素共同作用的结果，不存在“永远涨”的可能。

历史与现实的警示：没有只涨不跌的资产

从全球范围看,房地产市场的周期性波动是普遍规律，日本在1980年代末经历了房地产泡沫，当时东京的土地价值甚至可以买下整个美国，但泡沫破裂后，日本房价经历了“失去的三十年”，部分地区跌幅超过70%，至今仍未完全恢复，2008年美国次贷危机的根源，正是房价脱离基本面过度上涨，最终引发次级贷款违约和全球金融危机，即便在中国，不同城市的房价也早已出现分化：2014-2015年，部分三四线城市因库存积压，房价连续下跌；2021年以来，随着调控政策收紧和市场降温，过去涨幅过快的一线城市和强二线城市，房价也进入调整期，部分区域出现明显回调，这些案例都证明，房价的上涨并非永恒，一旦脱离支撑，下跌只是时间问题。

经济基本面：房价的“锚”终将回归

房价的本质是“居住属性”与“金融属性”的结合，而长期来看，其价格必须与经济基本面匹配，核心支撑因素包括居民收入水平、经济增长速度和人口结构。
从居民收入看，房价收入比（住房总价与居民家庭年收入之比）是衡量房价合理性的重要指标，国际通常认为，合理的房价收入比在3-6倍之间，而中国部分一线城市这一比例已超过20倍，远超合理区间，这意味着房价已严重脱离居民购买力，若收入增长跟不上房价涨幅，市场自然会通过调整来修复失衡。
从经济增长看，中国已从高速增长转向高质量发展，GDP增速从2010年的10.6%逐步放缓至2022年的3%左右，经济增速换挡必然削弱房价上涨的动力，过去依赖高投资、高负债驱动的经济增长模式难以为继，房地产作为“夜壶”的作用正在弱化，房价失去“经济高增长”的托底，上涨空间必然受限。
从人口结构看，人口是住房需求的长期基础，中国总人口在2022年出现近61年来首次负增长，同时老龄化程度加深（60岁以上人口占比达19.8%），新生儿数量持续下降（2022年出生人口956万），这意味着未来新增住房需求将大幅减少，尤其对大户型、改善型住房的需求可能萎缩，而大量存量住房的流通将成为市场主流，供过于求的压力将逐步显现。

政策调控：“房住不炒”重塑市场预期

中国的房地产市场具有鲜明的“政策市”特征，政府调控对房价走势有着决定性影响，2016年中央经济工作会议首次提出“房住不炒”定位，此后调控政策不断加码：限购、限贷、限售等行政手段抑制投机需求，“三道红线”限制房企融资扩张，房地产贷款集中度管理控制银行信贷流入，保障性住房建设加速推进以满足刚需，这些政策的根本目的，是剥离房地产的过度金融属性，推动市场回归“居住为本”。
随着“房住不炒”成为长期政策基调，过去“房价永远涨”的预期正在被打破，购房者从“闭眼买”转向“理性看”，投机需求被挤出，市场逐步从卖方市场转向买方市场，对于房企而言，高周转、高杠杆的模式难以为继，资金链压力下不得不降价促销以回笼资金，这进一步加剧了房价的调整压力。

供需关系：从“短缺”到“过剩”的转折

过去几十年,中国城镇化的快速推进（城镇化率从1978年的17.9%提升至2022年的65.2%）带来了大量新增住房需求，加上早期住房供给不足，房价持续上涨具有合理性，但如今，供需关系已发生根本性变化：

• 供给端：全国住房总量已过剩，据国家统计局数据，2022年全国城镇居民人均住房建筑面积达41.76平方米，户均套数超过1套，部分城市户均套数甚至超过1.2套，住房短缺时代已经结束。
• 需求端：城镇化速度放缓，2022年常住人口城镇化率仅比2021年提升0.5个百分点，远低于2010年年均1.3个百分点的增速，随着棚改货币化安置退潮，拆迁带来的被动需求大幅减少，市场新增需求以刚需和改善为主，但受收入预期和房价预期影响，购房意愿持续走弱。

供需关系的逆转,意味着房价失去了“供不应求”的支撑，未来将更多体现为“以价换量”，尤其对人口流出的三四线城市，房价可能面临长期下行压力。

国际经验：房地产泡沫的代价不可承受

发达国家的经验表明,房价脱离基本面过度上涨，最终都会以泡沫破裂的方式回归理性，以美国为例，2000年代中期，低利率和宽松信贷推动房价快速上涨，次级贷款泛滥导致大量不具备还款能力的购房者入市，最终泡沫破裂引发次贷危机，不仅导致房价暴跌，还引发了全球金融海啸。
中国部分城市当前的房价水平，已接近甚至超过国际大都市，但居民收入和经济发展阶段仍与这些城市存在差距，若放任房价脱离基本面上涨，不仅会加剧居民生活负担，挤压消费和实体经济，还可能引发金融风险（房地产相关贷款占银行信贷余额的近30%）。“房价永远涨”的幻想，本质上是对金融风险的漠视，不符合国家“防范化解重大风险”的战略要求。

未来展望：房价将走向何方？

长期来看,中国房价将告别“普涨时代”，进入“稳中有降、分化加剧”的新阶段：

• 核心城市与普通城市分化：人口持续流入、产业基础扎实的核心一线城市（如北京、上海、深圳）和强二线城市，由于土地稀缺、资源集中，房价仍具备一定支撑，可能保持相对稳定或温和上涨；但人口流出、产业单一的普通三四线城市，房价可能面临长期下行压力，部分区域甚至会出现“有价无市”。
• 从“金融属性”到“居住属性”回归：随着房产税试点扩大、保障性住房体系完善，住房的投资属性将进一步弱化，居住属性成为主导，房价将更贴近居民收入和租金水平，租金回报率（年租金/房价）将成为衡量房价合理性的重要指标（当前中国一线城市租金回报率仅1.5%-2%，远低于国际3%-5%的水平）。
• 政策托底与市场调节并存：政府不会允许房价“断崖式下跌”，否则可能引发系统性风险；也不会再刺激房价“过快上涨”，否则会积累新的泡沫，未来政策将更注重“稳地价、稳房价、稳预期”，通过保障房建设、租赁市场发展、因城施策调控等手段，促进市场平稳健康发展。

影响房价长期走势的核心因素

相关问答FAQs

问题1：当前经济环境下，刚需购房者应该何时入市？
解答：刚需购房应优先考虑自身财务状况和实际需求，而非盲目追涨，建议关注以下几点：一是选择人口持续流入、产业基础好、库存去化快的核心城市或强二线城市，这些城市房价抗风险能力较强；二是结合收入水平，确保月供不超过家庭月收入的50%，避免过度杠杆；三是关注政策动向，部分城市对刚需有购房补贴、利率优惠等政策，可择机入市；四是不要追求“最低点”，房价短期波动难以预测，满足自住需求即可，长期持有无需过度关注短期涨跌。

问题2：房产税全面开征后，房价会大幅下跌吗？
解答：房产税对房价的影响需分短期和长期看，短期而言，房产税会增加多套房持有成本，可能促使部分投资性房源抛售，加剧市场供给，导致房价阶段性承压，尤其对非核心城市影响更明显，但长期来看，房价主要由基本面决定，核心城市由于土地稀缺、人口流入，房价仍具备支撑，房产税更多是调节收入分配、抑制投机的工具，而非房价下跌的直接原因，房产税的设计（如免征面积、税率水平）将直接影响市场反应，若设置合理免征面积并实行低税率，对房价的冲击将有限。