二手房过户手续是二手房交易中的核心环节，涉及买卖双方、不动产登记中心、税务部门、银行等多方协作，流程较为复杂，需严格按照步骤办理，以确保交易安全合法，以下为详细的二手房过户手续流程，涵盖前期准备、签约缴税、过户登记及后续手续等全流程。
前期准备阶段：核实产权与材料准备
过户前，买卖双方需完成房屋产权核实及材料准备，这是避免后续纠纷的关键。
买方需核实内容：
- 产权清晰度：要求卖方提供《不动产权证书》（或《房屋所有权证》《土地使用证》），确认房屋所有权人信息是否与卖方身份一致，是否存在共有产权人（如夫妻共有、家庭共有），若有共有产权人，需所有共有人同意出售并签字确认，否则过户时可能被拒。
- 权利限制情况：到当地不动产登记中心查询房屋是否存在抵押、查封、冻结等权利限制，若房屋有抵押，需卖方先还清贷款解除抵押（可使用买方首付款或通过担保公司解押）；若被查封，需解除查封后方可交易。
- 房屋基本情况：核实房屋面积、建成年代、规划用途（住宅/商住/公寓）等，确保与实际一致，避免因面积误差、用途不符等问题影响交易。
双方需准备的基础材料：
- 卖方：身份证原件及复印件、户口本原件及复印件（若为已婚，需提供结婚证及配偶同意出售证明）、《不动产权证书》原件及复印件。
- 买方：身份证原件及复印件、户口本原件及复印件（若为已婚，需提供结婚证）、银行卡（用于缴税及收款）。
- 特殊情况补充材料：若买方异地购房，需提供当地纳税或社保证明（部分城市限购政策要求）；若房屋为继承或赠与取得，需提供相关证明文件。
签约与贷款阶段：确定交易条款与资金安排
签订《存量房买卖合同》
买卖双方需在中介机构或自行协商后，签订《存量房买卖合同》（示范文本），合同需明确以下核心条款：
- 房屋基本信息（地址、面积、户型、产权证号）；
- 成交价格（需与税务部门核定的计税价格一致，避免“阴阳合同”）；
- 付款方式（全款/贷款）、付款时间节点（如定金、首付款、尾款支付时间）；
- 交房时间、物业交割方式（水电、燃气、物业费等结清）；
- 违约责任（如逾期过户、逾期付款的违约金计算方式）。
贷款办理（若为贷款购房）
买方若需贷款，需在签约后向银行提交贷款申请，提供以下材料：
- 收入证明（加盖单位公章）、银行流水（近6个月）；
- 征信报告（个人信用记录，需无严重逾期）；
- 《不动产权证书》复印件、买卖合同复印件等。
银行会对房屋进行评估（确定贷款额度，通常为评估价的70%-80%），审批通过后出具《贷款承诺书》，买方需支付首付款（总房款-贷款额度），首付款一般进入资金监管账户，由银行或中介机构监管，确保卖方在过户后能收到尾款。
税费核算与缴纳：明确税费承担方
二手房交易涉及多种税费，买卖双方需根据合同约定（或当地惯例）承担相应税费，税费计算以税务部门核定的“计税价格”（通常为合同成交价或评估价，取较高者）为基础，具体如下：
| 税费类型 | 征收条件 | 税率/计算方式 | 备注 |
|---|---|---|---|
| 契税 | 买方缴纳 | 首套：≤90㎡为1%，＞90㎡为1.5%；二套：≤90㎡为1%，＞90㎡为2%；三套及以上3% | 家庭唯一住房需提供“无房证明”，非住宅契税为3% |
| 增值税及附加 | 卖方缴纳（普通住宅） | 满2年免征；不满2年：全额÷（1+5%）×5.6% | 非住宅（如公寓、商铺）满2年按差额（现值-原值）÷（1+5%）×5.6征收，不满2年全额征收 |
| 个人所得税 | 卖方缴纳 | 满5年唯一免征；不满5年或满5年不唯一：差额×20%或全额×1% | 差额=现值-原值-合理费用（如装修费），若无法提供原值，按全额1%征收 |
| 印花税 | 买卖双方各缴纳0.05%（目前对个人销售住房暂免征收） | 非住宅交易仍需征收 |
缴费流程：买卖双方携带材料到不动产登记中心税务窗口或通过线上税务平台进行核税，确认税费金额后，通过银行卡、微信或支付宝缴纳，税务部门出具《税收完税证明》。
不动产过户登记：正式转移产权
缴税完成后，买卖双方需在约定时间内（通常为1-3个工作日）携带所有材料到不动产登记中心办理过户登记，流程如下：
- 取号排队：到不动产登记中心取号，选择“存量房转移登记”窗口。
- 提交材料：买卖双方共同提交以下材料：
- 买卖双方身份证原件；
- 《存量房买卖合同》原件；
- 《税收完税证明》原件；
- 《不动产权证书》原件；
- 资金监管证明（若贷款购房，需提供银行《贷款承诺书》及首付款监管凭证）。
- 审核与受理：工作人员审核材料，若材料齐全且符合规定，受理申请并出具《受理通知书》；若材料缺失，需补充后重新提交。
- 审核与登簿：不动产登记中心对申请进行审核（通常1-2个工作日），审核通过后将产权信息登记至买方名下，生成《不动产权证书》（电子证照）。
- 领证：买方凭《受理通知书》和身份证领取新的《不动产权证书》（可选择邮寄或现场领取）。
后续手续：完成交割与放款
物业交割
过户完成后，买卖双方需办理物业交割：卖方结清水费、电费、燃气费、物业费、供暖费等，买方查验房屋设施（如门窗、家电、家具）是否与合同一致，签署《物业交割单》，确认交割完成。
资金解控与放款
- 全款购房：买方将尾款打入卖方账户（若资金监管，监管银行在过户后自动放款）。
- 贷款购房：买方需到银行办理抵押登记手续（不动产登记中心会同步将抵押信息登记至买方名下），银行审核通过后，将贷款发放至卖方账户（若资金监管，由监管银行解控放款）。
户口迁移（可选）
卖方需在约定时间内将户口迁出，买方可凭新的《不动产权证书》到派出所申请迁入户口（部分地区需提供无房证明等材料）。
相关问答FAQs
Q1：二手房过户需要多长时间？
A：二手房过户时间因城市、材料完整性及贷款情况而异，若材料齐全、无抵押查封等限制，全款购房通常1-3个工作日可完成过户领证；贷款购房需额外增加贷款审批（1-2周）和抵押登记（1-3个工作日）时间，总流程约2-4周。
Q2：共有产权房过户需要注意什么？
A：共有产权房过户需所有共有人共同到场签字，若无法到场，需提供经公证的《授权委托书》；若共有产权人为夫妻，即使产权证上只有一方名字，也需配偶同意出售（提供结婚证）；若房屋为按份共有，需按共有份额约定出售比例,并在合同中明确约定。
