2013年深圳房地产市场在政策调控与市场需求的博弈中呈现震荡上行态势，全年房价整体涨幅显著，区域分化特征明显，从宏观环境看，2013年是“国五条”政策落地后的首个完整年份，深圳在3月出台“深六条”，严格执行限购、提高二套房贷款利率及二手房个税征收标准，短期内对市场情绪形成抑制，但下半年随着政策效应递减,市场逐步回暖。
全年走势：先抑后扬，涨幅领跑全国
2013年深圳房价走势可分为三个阶段：一季度受“深六条”影响，成交量明显萎缩，新房价格环比涨幅收窄；二季度起市场逐步适应调控政策，开发商加大推盘力度，刚需购房者入场，成交量环比回升，价格止跌企稳；三季度至四季度，在信贷环境相对宽松、人口持续流入及城市更新推进等因素推动下，房价进入加速上涨通道，全年整体涨幅位居全国前列。
据国家统计局数据，2013年深圳新建商品住宅价格同比上涨21.0%，远超全国平均水平（7.7%）；全年均价从2012年的约1.9万元/平方米攀升至2.3万元/平方米，部分热点区域如南山、福田中心区单价突破3万元/平方米，龙岗、坪山等外围区域涨幅也达20%以上。
核心驱动因素：供需失衡与需求支撑
供需关系紧张是房价上涨的核心推手，2013年深圳住宅用地供应同比减少15%，新批预售面积约800万平方米，而市场需求旺盛，全年住宅销售面积约900万平方米，库存去化周期从2012年的12个月降至8个月，供不应求格局显著，尤其南山前海、福田CBD等热点板块，因城市更新项目集中释放，高端改善需求与刚需购房客形成“抢购”，推动价格快速上行。
人口与经济因素提供长期支撑，2013年深圳常住人口增长8万至1062万，城镇化率超过100%，年轻人口占比高（15-59岁人口占比近80%），刚需及婚房需求持续释放，GDP增长10.5%、居民人均可支配收入增长9%，购买力提升为房价提供坚实支撑。
政策与预期影响复杂，尽管“深六条”短期抑制投机，但下半年信贷政策边际宽松（首套房贷款利率回归基准），叠加“前海自贸区规划”“深圳地铁网络加速建设”等利好，市场形成“政策底已现”的预期,推动购房需求提前释放。
区域分化：核心区稳健，外围区领涨
2013年深圳房价呈现“中心区稳中有升、外围区涨幅领先”的分化格局，具体表现如下：
| 区域 | 全年均价（元/㎡） | 同比涨幅（%） | 核心特征 |
|---|---|---|---|
| 福田 | 32000 | 18 | 中心区豪宅主导，香蜜湖、福田口岸等板块配套成熟，价格抗跌性强 |
| 南山 | 35000 | 22 | 前海、后海规划利好叠加，深圳湾壹号等高端项目拉高均价，刚需盘涨幅超20% |
| 罗湖 | 28000 | 15 | 老旧小区为主，受地铁7号线、湖贝旧改等预期带动，价格温和上涨 |
| 宝安 | 21000 | 20 | 前海辐射效应显著，宝中壹方中心等综合体项目带动，刚需盘涨幅居前 |
| 龙岗 | 15000 | 25 | 大运新城、地铁3号线延长线利好，刚需集中，房价基数低致涨幅明显 |
| 坪山 | 12000 | 30 | 产业转移与保障房建设推进，低价盘成交占比高，涨幅全市领先 |
2013年深圳房价走势是政策调控、供需矛盾、人口经济及市场预期共同作用的结果，全年整体涨幅创近五年新高，区域分化加剧，尽管短期政策压力抑制了投机需求，但城市基本面支撑下，房价上行趋势未改,为后续几年市场升温埋下伏笔。
FAQs
Q1：2013年深圳房价快速上涨的主要原因有哪些？
A：核心原因有三：一是供需失衡，土地供应减少、库存去化周期缩短，供不应求推高价格；二是人口持续流入与经济快速增长，刚需及改善需求旺盛；三是政策效应递叠，“深六条”短期抑制后，信贷宽松与城市更新预期释放购房需求。
Q2：2013年深圳不同区域房价走势为何出现分化？
A：区域分化源于发展定位与配套差异：福田、南山等核心区产业、教育、医疗资源集中，需求稳定，涨幅相对平稳；龙岗、坪山等外围区因房价基数低、轨道交通及产业规划利好，刚需集中，涨幅更高；宝安因前海辐射效应,涨幅介于核心区与外围区之间。
