香港二手房市场作为香港房地产交易的重要组成部分,因其成熟的交易体系、完善的法律法规以及相对透明的价格机制，成为本地居民和投资者关注的焦点，与内地不同，香港二手房买卖流程严谨，涉及多个专业环节，买家和卖家需充分了解流程、费用及风险，以确保交易顺利完成。
香港二手房买卖的核心流程
香港二手房买卖通常遵循“临时合约—正式合约—过户交割”的三步流程，每个环节均需严格把控细节。
看房与议价
买家通过房产中介（香港称“地产代理”）或私人渠道寻找心仪物业后，需实地看房，重点关注楼宇状况、周边配套、产权清晰度等，香港中介需持有香港地产代理监管局颁发的牌照，交易过程中需遵守《地产代理条例》，明确披露佣金比例（通常为成交价的1%，由买家或卖家支付，具体可在协议中约定），议价阶段，买家可根据市场行情（参考差饷物业估价署的近期成交数据）与卖家协商价格，达成初步意向后进入临时合约阶段。
签订临时买卖合约（俗称“临时合约”）
临时合约是具有法律约束力的初步协议,由买卖双方及中介签署，核心内容包括物业地址、成交价、订金金额（通常为成交价的5%，最高不超过10%）、成交日期（一般约定为临时合约签署后14-28天内）以及附加条件（如买家成功取得银行按揭、楼宇验 satisfactory 等），订金需支付给中介或第三方（如律师事务所）托管，若因买家自身原因（如放弃购买、按揭被拒）导致交易失败，订金通常不予退还；若因卖家违约（如反价、物业产权问题），则需双倍返还订金。
申请按揭与物业查册
临时合约签署后,买家需尽快向银行提交按揭申请，银行会评估物业价值、买家还款能力后批出按揭成数（香港按揭成数通常为50%-70%，具体取决于物业类型和买家资质），买家需委托律师进行物业查册，这是规避风险的关键环节，查册范围包括：
- 土地注册处：查询物业业主登记资料、有无抵押、按揭、诉讼或强制拍卖记录；
- 差饷物业估价署：查询物业差饷、地租缴纳情况，以及政府估价（用于参考成交价）；
- 屋宇署：查询楼宇是否涉及违建（如天台屋、僭建工程，违建可能影响产权或需拆除）。
若查册发现产权瑕疵（如多重抵押、未缴清差饷），买家有权要求解除临时合约并收回订金。
签署正式买卖合约（俗称“正式合约”）
在满足附加条件（如按揭获批、查册无问题）后，买卖双方需签署正式买卖合约，合约需由律师起草或审核，条款包括成交价、付款方式、交割日期（通常为签署后1-2个月）、物业现状（如是否包含装修、家具）、违约责任等，签署时，买家需支付楼价余下10%-15%作为“定金”（与临时合约的订金合并计算，总订金通常为楼价的5%-15%），剩余款项在交割时支付。
过户与交割
交割日,买卖双方及律师需共同办理过户手续：
- 卖家律师：向银行赎楼（若有按揭）、结清物业相关费用（如差饷、地租），并将产权文件（如“楼契”）转交买家律师；
- 买家律师：向银行提取按揭款项，支付楼价余款，办理产权转移登记（土地注册处约需7-10个工作日完成登记）；
- 交割：买家接收钥匙、物业，卖家完成产权转移，交易正式完成。
关键文件与准备事项
香港二手房买卖涉及大量法律文件,买卖双方需提前准备并仔细审核：
| 文件类型 | 说明 |
|---|---|
| 身份证明文件 | 买家/卖家需提供身份证、港澳通行证（非永居人士）、公司注册证明（公司购买）等。 |
| 物业产权文件 | 包括“楼契”（证明产权）、“上次卖契”（交易历史）、差饷单等，由卖家提供。 |
| 按揭文件 | 银行按揭申请书、收入证明、资产证明等，买家需按银行要求提交。 |
| 临时/正式合约 | 由中介或律师拟定，买卖双方需确认条款无误后签署。 |
| 验房报告 | 非强制但建议委托专业机构进行，检查楼宇结构、水电、装修等，避免隐性风险。 |
费用构成：买家与卖家成本明细
香港二手房买卖费用较高,买卖双方需提前预算，主要包括以下项目（以成交价500万港元为例）：
买家费用
| 费用项目 | 计算方式 | 参考金额（500万港元） |
|---|---|---|
| 从价印花税 | 首置物业：100万港元以下1.25%，100-200万部分1.5%，200-300万部分2.5%，300万以上3.75%；非首置：1.25%-4.25%阶梯税率 | 约13.75万港元（首置） |
| 额外印花税（SSD） | 持有物业不满2年：15%；2-3年：10%；3-6年：5%（首置及换楼豁免） | 0（首置豁免） |
| 买家印花税（BSD） | 非永久居民购买：楼价15% | 75万港元（非永居） |
| 律师费 | 约5000-1.5万港元（视交易复杂度） | 8000港元 |
| 按揭手续费 | 按揭金额的0.5%-1%（部分银行免收） | 5万港元（按揭300万） |
| 物业费/差饷结清 | 卖家需交割日前结清，买家可按比例调整 | 按实际产生计算 |
卖家费用
| 费用项目 | 计算方式 | 参考金额（500万港元） |
|---|---|---|
| 中介佣金 | 通常为成交价1%（买卖双方协商支付方，常见为卖家承担） | 5万港元 |
| 律师费 | 约5000-1万港元 | 6000港元 |
| 按揭赎楼费 | 提前还款违约金（若有，视银行条款）+ 赎楼手续费 | 按实际产生计算 |
风险提示与应对建议
- 产权风险：查册不彻底可能导致物业存在抵押、诉讼或违建，建议委托专业律师进行全方位查册，并要求卖家提供“产权无争议”保证。
- 按揭风险：银行按揭审批可能因物业估值不足、买家资质问题被拒，建议提前与银行沟通，或在临时合约中明确“按揭不通过可解约”条款。
- 资金风险：订金和定金需通过律师或托管账户支付，避免直接交付卖家，防止资金挪用。
- 违建风险：香港政府对违建查处严格，若物业存在僭建（如天台屋、扩建单位），可能被要求拆除或罚款，交易前需向屋宇署查询并确认处理方案。
相关问答FAQs
Q1：临时买卖合约签订后，买家可以无条件反悔吗？
A：不可以，临时合约具有法律约束力，若买家无正当理由（如按揭被拒、物业查册发现重大问题）单方面反悔，订金将被没收；若卖家反悔（如反价、拒绝过户），需双倍返还订金，只有在合约约定的附加条件（如按揭不获批）未满足时，买家方可解约并收回订金。
Q2：香港二手房交易中，“双纸交易”和“三纸交易”有什么区别？
A：“双纸交易”指买卖双方各聘请一名律师，买方律师负责审核文件、办理按揭和过户，卖方律师负责处理产权转移和赎楼，双方律师独立工作，费用各自承担；“三纸交易”则指中介作为第三方参与文件处理，常见于简单交易，但需注意中介不得提供法律意见，核心文件仍需律师审核，目前香港主流为“双纸交易”，更能保障双方权益。
