茂名二手房买卖需警惕哪些交易风险？

茂名二手房市场近年来随着城市发展和人口流动逐渐活跃，相较于新房，二手房因配套成熟、即买即住、价格透明等优势，成为不少购房者的选择，但在交易过程中，涉及流程、税费、产权等多个环节,需谨慎对待。

茂名二手房买卖全流程

二手房买卖需经历“看房选房—产权调查—签约—付款—过户—交房”六大核心步骤，买方首先需明确自身需求（如区域、预算、户型），通过中介或自行筛选房源，实地查看房屋状况（如漏水、墙体裂缝、水电煤气是否正常）及周边配套（学校、医院、交通），选定房源后，需重点核实产权：卖方需提供房产证、身份证、户口本等原件，通过不动产登记中心查询档案，确认产权是否清晰（有无抵押、查封、共有人，土地性质为出让或划封），若存在共有产权，需所有共有人同意出售；若房屋已出租，需确认租客是否放弃优先购买权。

签约环节，买卖双方需签订《存量房买卖合同》，明确房价、付款方式（全款/按揭）、交房时间、违约责任等细节，选择按揭购房的，买方需向银行提交贷款申请，银行对房屋和买方资质进行审核，审批通过后办理资金监管（定金和首付款存入监管账户），随后，双方携带身份证、户口本、婚姻证明、买卖合同等材料，到不动产登记中心缴税并办理过户手续，领取不动产权证书，卖方结清水电煤气、物业费等费用，买方验收房屋，监管银行将尾款支付给卖方，交易完成。

二手房交易税费明细

二手房税费涉及买方和卖方，具体金额根据房屋面积、房龄、是否“满五唯一”等因素计算，以茂名市区为例，主要税费如下（单位：元）：

注：“满五唯一”指房产证出证日期或契税票填发日期满5年，且为卖方家庭唯一住房，可免征个税和增值税（满2年已免增值税）。

茂名各区域二手房特点

茂名二手房市场呈现“中心区高价、周边区低价”的格局：茂南区作为市中心，配套完善（如沃尔玛、茂名市第一中学、市妇幼保健院），二手房均价约6000-8000元/㎡，适合刚需和改善型购房者；电白区（如水东、电海）靠海宜居，均价约5000-7000元/㎡，滨海房源受度假群体青睐；高州市、化州市、信宜市作为下辖县级市，均价约4000-6000元/㎡，房价较低，本地居民交易为主。

交易注意事项

1. 中介选择：优先选正规中介（如链家、贝壳等），查看其营业执照和经纪备案证书，避免“黑中介”吃差价或隐瞒房屋问题。
2. 合同细节：明确付款节点（如定金、首付款、尾款支付时间）、交房标准（家具家电是否保留）、违约责任（如逾期过户的赔偿比例）。
3. 贷款政策：茂名首套房首付比例约20%-30%，利率根据银行政策浮动（目前LPR为3.45%）；二套房首付比例不低于40%，利率上浮10%-20%，公积金贷款需连续缴存6个月以上，最高额度50万元。

相关问答FAQs

Q1：买二手房时如何核实房屋是否存在抵押或查封？
A：可要求卖方提供《不动产登记证明》（显示抵押状态），或买卖双方共同携带身份证、买卖合同到茂名市不动产登记中心现场查询，档案中会明确记载房屋的抵押、查封、异议登记等信息，若存在抵押，需卖方先解除抵押才能过户。

Q2：“满五唯一”中的“满五”如何计算？
A：“满五”以房产证登记日期或契税票填发日期为准，满5年即可（如2019年3月购买的房屋，2024年3月满5年），若房屋继承或赠与，以原房产证登记日期或继承/赠与后契税票填发日期计算，满足“满五唯一”条件，卖方可免征个人所得税，增值税（满2年）也免征,能显著降低交易成本。