九几年房价为何这么低？现在能买当时几套房？

90年代是中国住房制度从福利分房向市场化转型的关键十年,房价的变动与政策调整、经济发展紧密交织，呈现出从低位起步、逐步分化的特点，这一时期的房价水平以现在的眼光看堪称“洼地”，但在当时居民收入普遍不高的背景下，购房仍是许多家庭的重要决策。

1990年代初,中国房地产市场尚未完全形成，住房供给仍以单位福利分房为主，商品房市场规模极小，1990年全国商品房销售均价仅约703元/平方米，且主要集中在一线城市，以北京为例，1990年商品房均价约1900元/平方米，上海约1300元/平方米，广州约1200元/平方米，三四线城市商品房更是稀缺，部分城市甚至没有明确的商品房交易记录，此时的房价更多体现为“试点性质”，购买者以外企员工、个体户等高收入群体为主，普通家庭对“买房”概念仍感陌生。

1994年,国务院发布《关于深化城镇住房制度改革的决定》，明确建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系，房价开始出现结构性变化，全国商品房均价升至约1400元/平方米，北京、上海等一线城市涨幅明显，北京均价突破3000元/平方米，上海约2500元/平方米，广州约2200元/平方米，这一阶段，经济适用房作为政策性住房，价格显著低于商品房，例如北京1998年经济适用房均价约2000元/平方米，约为商品房价格的60%，成为中低收入家庭的重要选择。

1998年是中国房地产市场的分水岭,当年7月，国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，正式停止福利分房，全面推行住房市场化改革，政策刺激下，商品房需求集中释放，房价出现明显上涨，1998年全国商品房均价突破2000元/平方米，达到2063元/平方米，较1990年增长近2倍；北京均价涨至约4800元/平方米，上海约3200元/平方米，广州约4000元/平方米，值得注意的是，尽管房价上涨，但90年代末居民收入增速也较快，1998年全国城镇居民人均可支配收入达5425元，较1990年增长约3倍，房价收入比（即住房总价与家庭年收入的比值）维持在相对合理区间，全国平均约6-8倍，一线城市约10-12倍，低于国际公认的“合理区间”上限（6倍），但普通家庭仍需积蓄多年才能承担首付。

从区域差异看,90年代房价呈现“东高西低、南强北弱”的特点，东部沿海城市凭借改革开放先发优势，经济活跃、人口流入集中，房价显著高于中西部城市，例如1998年，深圳商品房均价已突破5000元/平方米，而同期武汉、成都等中西部省会城市均价约1500-2000元/平方米，部分三四线城市甚至低于1000元/平方米，这种分化格局在此后的房地产市场中进一步延续。

下表展示了90年代主要年份全国及部分城市商品房均价变化情况（单位：元/平方米）：

注：数据参考国家统计局及各地统计年鉴，部分城市早期数据缺失。

90年代的房价波动背后,是政策、经济、社会多重因素的交织，政策层面，住房制度改革从“试点”到“深化”再到“全面市场化”，逐步释放了住房需求；经济层面，90年代GDP年均增速约9.8%，居民收入稳步提升，为购房提供了基础；社会层面，城市化进程加速（1998年城镇化率约30.4%，较1990年提升近6个百分点），农村人口向城市转移带来的住房需求，进一步推动了房价上涨，但这一时期房地产市场仍处于发育初期，供给结构单一、金融支持不足（个人住房贷款业务1998年才起步）、市场规范不完善等问题突出，房价涨幅相对温和，与21世纪初的“黄金十年”形成鲜明对比。

相关问答FAQs

问题1：90年代普通家庭的房价收入比大概是多少？购房压力如何？
解答：90年代全国平均房价收入比约6-8倍，一线城市（如北京、上海）约10-12倍，低于当前水平但仍有压力，以1998年北京为例，一套60平方米的商品房总价约28.8万元，当时城镇居民家庭年均收入约1.6万元（按双职工计算），房价收入比约18倍，高于全国平均，但需注意当时福利分房尚未完全退出，许多家庭可通过房改房（成本价购房）解决住房问题，商品房购买者多为高收入群体，普通家庭购房压力相对分散。

问题2：1998年停止福利分房后，房价为何出现明显上涨？
解答：1998年停止福利分房是房价上涨的直接导火索，此前，住房供给以单位分配为主，商品房需求被抑制；政策落地后，住房需求集中转向市场，而商品房供给短期内难以快速增加，供需失衡推动房价上涨，90年代末经济快速发展、居民收入提升、城市化加速，以及个人住房贷款业务的逐步推广（如1998年央行出台《个人住房贷款管理办法》），都为房价上涨提供了支撑，土地出让制度逐步规范（如1994年分税制改革后地方政府土地出让积极性提高），土地成本上升也间接推高了房价。