包家巷位于成都市锦江区核心地段，东临东大街金融商务区，西靠红星路三段，南接春熙路商圈，北望太古里，是成都最具代表性的“老城芯”板块之一，这里既有承载着城市记忆的川西院落，也有近年新建的品质住宅，其房价走势始终是市场关注的焦点，作为成都传统中心城区，包家巷的房价不仅受区域配套成熟度的直接影响，更与稀缺的土地资源、完善的交通网络以及优质的教育资源紧密相关，整体价格水平在全市范围内处于中高位，且内部因房龄、户型、学区等因素存在明显差异。
从当前市场行情来看，包家巷房价呈现出“老小区性价比突出，次新房和学区房溢价明显”的特点，根据近期成交数据，该板块房价大致可分为三个梯度：第一梯度为房龄较长、无学区的老小区住宅，这类房源多建于上世纪80-90年代，户型以50-80㎡的两房、小三房为主，由于缺乏电梯和现代化物业管理，单价普遍在3.5万-5万元/㎡之间，总价约175万-400万元，性价比较高，吸引了不少预算有限的刚需购房者；第二梯度为2010年后建成的次新房或商品房，这类小区配备电梯、地下停车场和规范化物业，户型面积多在80-120㎡，单价集中在5万-7万元/㎡，总价400万-840万元，居住体验较好，主要面向改善型需求；第三梯度为优质学区房，包家巷对口盐道街小学、七中育才学等名校，部分“老破小”房源因学区溢价显著，单价可达7万-9万元/㎡，即便面积仅60-90㎡，总价也普遍在420万-810万元，成为市场中的“硬通货”，甚至出现“老房子单价超新房”的现象。
影响包家巷房价的核心因素可归结为三点：其一，地段与配套的不可复制性，作为春熙路商圈的“后花园”，包家巷步行10分钟内即可抵达太古里、IFS等顶级商业体，同时周边有四川省第四人民医院、华西医院等优质医疗资源，生活便利度极高；其二，交通网络的立体覆盖，板块内地铁2号线、3号线春熙路站步行可达，数十条公交线路交织，无论是通勤还是出行都十分便捷，进一步提升了区域居住价值；其三，教育资源的稀缺性，成都优质教育资源集中，包家巷所属的学区划分使其成为“学区房”的热门板块，尽管老小区居住条件一般，但家长为子女教育买单的意愿强烈，支撑了学区房价格的坚挺，近年来成都“东进南拓”的城市发展方向使得核心土地供应愈发稀缺，包家巷作为老城芯的存量板块，新房供应几乎为零，二手房市场的“卖方市场”特征逐渐显现,也为房价提供了底部支撑。
综合来看，包家巷房价的“高低分化”趋势短期内仍将持续：老小区中非学区房源可能因房龄增长进一步贬值，而优质学区房和次新房则凭借“地段+配套+资源”的三重优势，保持价格稳定甚至温和上涨，对于购房者而言，需根据自身需求理性选择——刚需可关注非学区老小区的性价比，改善型群体可优先考虑次新房的居住品质，而有学区需求的购房者则需提前规划,警惕政策变动带来的风险。
相关问答FAQs
Q：包家巷房价为什么比同区域其他老小区（如红星路附近）高？
A：包家巷房价溢价主要源于其更优越的区位和配套，相比红星路部分路段，包家巷距离春熙路、太古里核心商圈更近（步行距离缩短约30%），商业、餐饮等生活配套更密集；其学区资源更优质（对口盐道街小学等名校），且地铁站点（春熙路站）的步行可达性更高，这些因素共同推高了市场认可度，尤其是学区房的溢价尤为明显。
Q：在包家巷买房，选择老小区还是次新房更划算？
A：需结合预算和需求权衡：若预算有限且更看重性价比，老小区（单价3.5万-5万/㎡）的低总价优势突出，但需接受房龄大、无电梯、物业管理简单等缺点；若追求居住品质和长期保值，次新房（单价5万-7万/㎡）的电梯、停车位、绿化等配套更完善，且房龄较短（10年内），未来转手时更受改善型买家青睐,但需承担更高的初始购房成本。
