“房价只涨不跌”是过去几十年许多人对楼市的固有印象，但这一认知其实存在误区——历史上房价并非只涨不跌，例如2008年全球金融危机后美国、西班牙等国的房价暴跌，2014年中国部分二三线城市也曾出现明显回调，从长期趋势看，核心城市房价确实展现出较强的抗跌性和上涨韧性,这背后是多重因素共同作用的结果。
土地供应的稀缺性是房价上涨的基础，尤其在一二线城市，土地资源有限，而人口持续流入导致住房需求刚性增长，地方政府依赖土地财政，土地出让金是重要收入来源，这使得地价长期处于高位，而房价中地价成本占比通常超过30%，地价上涨直接推高房价，城市规划中的容积率限制、绿化带等政策也限制了新增住房供应,进一步加剧了供需矛盾。
城镇化进程为房价提供了持续动力，改革开放以来，中国城镇化率从1978年的17.9%提升至2022年的65.2%，大量农村人口涌入城市，带来新增住房需求，尤其是大城市群和都市圈，虹吸效应明显，人口持续净流入，而住房建设速度往往滞后于人口增长速度，导致供需缺口长期存在，北京、上海等城市的常住人口在过去20年增长了超50%,但住房供应增长相对有限。
金融属性强化了房价的上涨预期，在缺乏优质投资渠道的环境下，房产被视为保值增值的核心资产，货币超发导致的通货膨胀，使得居民倾向于将资金配置到房产中，实现财富保值，低利率环境下，房贷成本降低，进一步刺激了购房需求，银行信贷资源向房地产倾斜，开发商和个人都能获得相对充足的资金支持,为房价上涨提供了流动性支撑。
政策调控在稳定房价的同时，也间接支撑了市场信心，虽然“房住不炒”定位下，政策旨在抑制投机需求，但政策目标并非打压房价，而是防止大起大落，限购、限贷等短期政策主要针对热点城市，而保障性住房建设、土地供应优化等长期政策则着眼于供需平衡，这种“稳”字当头的调控，反而让市场形成了“政策托底”的预期,削弱了房价下跌的动能。
住房与教育、医疗等公共资源的深度绑定，也强化了购房的刚性需求，为了让孩子获得优质教育资源，许多家庭不惜高价购买学区房；优质医疗资源集中的区域，房价也普遍高于周边，这种资源附属性使得住房不仅是居住空间，更是获取社会资源的“入场券”,需求因此具有极强的韧性。
“房价只涨不跌”并非绝对规律，当人口开始流出、经济增速放缓、政策转向收紧时，房价也可能面临调整压力，东北部分城市因人口净流出，房价长期处于阴跌状态；2021年部分房企债务危机爆发后，一些三四线城市房价也出现了明显回调，房价走势本质上是供需、经济、政策等多因素动态博弈的结果,核心城市的长期上涨趋势与部分城市的阶段性下跌并不矛盾。
相关问答FAQs
Q1：房价会一直涨下去吗？
A1：房价不会一直涨下去，长期来看，房价走势取决于人口、经济、政策等核心因素，当人口进入负增长阶段（如中国已接近拐点）、城镇化速度放缓、经济增速换挡时，住房需求总量将趋于饱和，房价缺乏持续上涨的动力，若房地产税全面实施，持有成本上升也可能抑制投资需求，导致房价回归居住属性。“只涨不跌”违背市场规律，未来房价更可能呈现“核心城市稳中有涨、部分城市分化调整”的格局。
Q2：哪些因素可能导致房价下跌？
A2：房价下跌通常由供需关系逆转、政策收紧或外部冲击引发，具体包括：一是人口大量流出，如资源枯竭型城市，住房需求萎缩；二是政策严厉调控，如提高首付比例、限售范围扩大，或房地产税试点，抑制投机需求；三是经济危机或系统性风险，如2008年次贷危机导致信贷收缩，购房能力下降；四是市场预期逆转，当房价下跌形成共识时，购房者观望情绪加重，开发商为回笼资金降价促销，进一步加剧下跌，住房供应过剩（如部分三四线城市库存高企）也是重要诱因。
