凉州，作为甘肃省武威市的主城区，地处河西走廊东端，是古丝绸之路上的重镇，也是河西地区重要的交通枢纽和物资集散地，近年来，随着区域经济的稳步发展、城镇化的推进以及基础设施的不断完善，凉州的房地产市场也经历了一定的变化，房价走势成为当地居民和投资者关注的焦点，当前，凉州房价整体呈现“稳中有升、区域分化”的特点，与省内兰州、天水等城市相比，仍处于相对较低的水平,但核心区域的优质房源价格具备一定韧性。
从整体房价水平来看，2023年凉州新建商品住宅均价约在6000-7500元/平方米之间，二手住宅均价普遍在5500-7000元/平方米区间波动，这一价格水平在甘肃省内属于中等偏下，与东部沿海城市及省会兰州相比差距明显，但与河西走廊其他县级市相比，因区位优势、人口集聚能力更强，房价整体仍保持一定领先，具体到不同区域，房价分化现象较为明显：老城区（如西大街、东大街街道）作为传统中心地段，配套成熟、交通便利，新建商品房均价可达7000-7500元/平方米，部分优质学区房甚至突破8000元/平方米；新城区（如新凉州、金羊镇等）近年来因城市规划东扩、新建学校、医院等公共设施，房价在6000-7000元/平方米，性价比较高，成为刚需购房的主要选择；而远郊区域或产业配套薄弱板块，房价多在5000-6000元/平方米，部分项目甚至低于5000元/平方米,去化压力相对较大。
从房价走势来看，近五年凉州房价经历了“平稳期—调整期—复苏期”的阶段性变化，2018-2019年，受棚改货币化安置推动，市场需求短期释放，房价年均涨幅约5%-8%；2020-2021年，受房地产市场调控政策影响及疫情冲击，开发商推货节奏放缓，购房者观望情绪加重，房价进入盘整期，部分项目出现小幅降价促销；2022年以来，随着经济复苏、信贷政策适度宽松及“保交楼”政策推进，市场信心逐步恢复，房价止跌企稳，2023年核心区域房价同比小幅上涨3%-5%，远郊区域基本持平，从供需关系看，凉州房地产市场整体呈现“供略大于求”的格局，2022年商品房供应面积约120万平方米，成交面积约100万平方米，库存去化周期约14个月，略高于合理区间（12个月），但核心区域优质项目去化周期可控制在8个月以内,供需相对平衡。
影响凉州房价的核心因素主要包括以下几点：一是经济发展水平与居民收入，2022年凉州区GDP约350亿元，人均可支配收入约2.8万元，虽保持增长，但基数相对较低，购房能力有限，对房价的支撑作用偏弱；二是人口结构与城镇化进程，截至2022年，凉州区常住人口约101万，城镇化率约55%，低于全国平均水平，但随着县域人口向城区集聚及外来务工人员流入，城区常住人口年均增长约1.5万人，为房地产市场提供了基本刚需；三是政策环境，近年来，地方政府出台了一系列稳楼市政策，如降低首付比例、下调房贷利率、发放购房补贴等，对提振市场效果显著；四是基础设施与公共配套，随着武威火车站升级改造、金武高速全线贯通、新建武威市人民医院、武威十八中等项目落地，新城区及部分板块的居住价值提升，带动周边房价上涨；五是开发商策略，本土房企与外来品牌房企并存，品牌房企更注重品质提升，通过打造高品质项目拉动区域房价，而部分中小房企则通过降价促销加速回款,进一步加剧了市场分化。
从未来趋势看，凉州房价或将延续“稳中有序、区域分化”的格局，随着“一带一路”倡议深入实施及河西走廊城市群建设推进，凉州作为区域中心城市的定位将进一步强化，经济和人口集聚能力有望提升，为房价提供基本面支撑；“房住不炒”仍是长期政策基调，房价大幅上涨或下跌的可能性均较低，更多表现为结构性调整：核心区域、优质学区、低密度住宅等稀缺房源价格将保持坚挺，而远郊、配套不足、库存量大的板块或面临价格下行压力，保障性住房的持续推进也将对商品房市场形成补充，满足不同群体的住房需求,平抑房价过快波动。
以下是凉州区主要板块2023年房价参考表：
| 板块名称 | 均价（元/平方米） | 特点 | 代表楼盘 |
|---|---|---|---|
| 老城区（西大街） | 7000-7500 | 配套成熟、学区房集中 | 鸿瑞·城市广场、天一广场 |
| 新城区（金羊镇） | 6000-7000 | 规划新、环境好、性价比高 | 恒景·御龙湾、碧桂园·城市之光 |
| 开发区（高坝镇） | 5500-6500 | 工业区为主、配套待完善 | 武威·科创园、荣华世家 |
| 远郊区域（清源镇） | 5000以下 | 价格低、交通不便 | 阳光绿洲、田园牧歌 |
相关问答FAQs：
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问：凉州房价和省内其他城市相比处于什么水平？
答：凉州房价在甘肃省内处于中等偏下水平，2023年新建商品住宅均价约6000-7500元/平方米，明显低于省会兰州（均价约1.2-1.5万元/平方米），与天水（均价约7000-8500元/平方米）接近，但高于河西走廊其他县级市（如张掖均价约5000-6500元/平方米、酒泉均价约5500-7000元/平方米），这主要得益于凉州作为武威市政治、经济、文化中心的区位优势,以及相对完善的城市配套和人口集聚能力。 -
问：在凉州买房，哪个区域更具潜力？
答：综合来看，新城区（如金羊镇、新凉州片区）更具潜力，该区域是凉州城市未来发展的主要方向，政府已投入大量资金建设学校（如武威十八中分校）、医院（市人民医院新院区）、公园等公共设施，配套逐步完善；新城区土地供应相对充足，开发商更易打造高品质社区，居住环境较好，且当前房价（6000-7000元/平方米）低于老城区，性价比突出，随着城镇化推进和人口东迁，区域价值有望进一步提升，适合刚需及改善型购房者，老城区则更适合注重学区、交通的购房者,但升值空间相对有限。
