“房价被锁死”是当前中国房地产市场的一个显著特征，指的是房价在多重因素作用下，既难以出现过去几年那样的快速上涨，也难以出现大幅下跌，整体进入一个横盘震荡、波动极小的“僵持”状态，这种状态并非短期现象，而是政策调控、市场供需、经济环境等多重因素长期博弈的结果,对市场各方主体都产生了深远影响。
“房价被锁死”的核心成因
“房价被锁死”的背后，是政策、供需、预期三重力量的深度绑定，其中政策调控是最直接、最关键的推手。
政策调控的“高压网”是首要原因，自2016年“房住不炒”定位提出以来，限购、限贷、限价、限售等“四限”政策在全国范围内持续加码，尤其对热点城市形成了全方位约束，限购政策严格限制购房资格（如社保年限、户籍要求），直接压缩了投资投机性需求；限贷政策通过提高首付比例（如首套房首付30%、二套房60%以上）和贷款利率（如LPR加点100基点以上），增加了购房者的资金成本；限价政策则直接约束新房备案价，甚至要求“房价不得超过周边二手房均价”，导致新房与二手房价格倒挂，进一步抑制了房企的定价权，房地产融资“三道红线”（剔除预收款后的资产负债率不超过70%、净负债率不超过100%、现金短债比不小于1倍）和土地出让“两集中”（集中发布出让公告、集中组织出让活动）等政策，从资金端和土地端掐断了房企高杠杆、高周转的盈利模式，迫使房企从“冲规模”转向“求生存”，降价促销的动力大幅减弱。
供需关系的“再平衡”是深层基础，过去十年，中国房地产市场经历了“供不应求”到“供过于求”的转折，根据国家统计局数据，2023年全国商品房待售面积达6.7亿平方米，部分三四线城市库存去化周期超过20个月（合理区间为12个月以内），供大于求的压力明显；而一线城市由于土地供应稀缺、人口持续流入，仍处于“供不应求”状态，但政策严格限制了其房价上涨空间，这种“冷热不均”的供需格局，使得全国房价难以形成普涨或普跌趋势，而是进入分化式“锁死”状态：热点城市因政策限制无法上涨，三四线城市因库存压力难以反弹。
市场预期的“双向分化”是重要推手，购房者预期方面，经历了“房价永远涨”的信仰破灭后，购房者对房价上涨的预期大幅减弱，甚至出现“买涨不买跌”的观望情绪，尤其对期房烂尾风险的担忧，导致购房决策更加谨慎，房企预期方面，在融资收紧、销售回款放缓的背景下，房企普遍采取“以价换量”策略，但限价政策下降价空间有限，加上部分城市“限跌令”（如禁止备案价低于成本价）的约束，房企陷入“想卖不敢卖、想涨不能涨”的困境，这种双向观望预期，进一步固化了房价的横盘状态。
“房价被锁死”的市场表现
“房价被锁死”在市场数据和行为上呈现出显著特征，具体表现为价格僵持、成交量萎缩、市场分化加剧。
价格层面：同比涨幅持续收窄，环比波动微乎其微，2023年，全国商品房销售均价同比上涨0.2%，涨幅较2020年（5.9%）大幅回落，且月度环比涨幅连续10个月保持在±0.5%的极窄区间，从城市类型看，一线城市（如北京、上海）因核心区地段稀缺，新房价格同比微涨1.5%，但二手房价格同比持平；二线城市（如杭州、成都）核心区房价小幅上涨（同比+0.8%），郊区则持平或微跌（同比-0.5%）；三四线城市（如潍坊、洛阳）整体同比下跌2.3%，但部分城市因政府托底（如购房补贴、契税减免），跌幅控制在1%以内，这种“局部微涨、局部微跌、整体持平”的价格格局，正是“锁死”状态的直观体现。
成交量层面：整体萎缩，房企“以价换量”效果有限，2023年全国商品房销售面积同比下降8.5%，销售额同比下降6.5%，为2015年以来最低水平，房企虽然加大促销力度（如“工抵房”“特价房”），但受限于购房者购买力不足和预期转弱，去化效果并不理想：百强房企中，仅30%的企业销售面积同比增长，70%的企业同比下降，部分房企甚至出现“卖一套亏一套”的困境。
市场行为：购房者观望，房企“躺平”，购房者方面，根据58同城数据，2023年重点城市新房带看量同比下降15%，认购量同比下降20%，购房者普遍持“再等等”心态，期待政策进一步放松或房价下跌，房企方面，土地市场持续遇冷，2023年全国300城土地出让金同比下降18%，房企拿地更加谨慎，聚焦核心城市核心地块，三四线城市基本“无人问津”；房企债务风险高企，2023年房地产行业债券违约规模达1200亿元，部分房企通过“保交楼”稳定市场，但自身已无动力推高房价。
“房价被锁死”对不同主体的影响
“房价被锁死”对购房者、房企、地方政府和宏观经济均产生差异化影响，既有短期阵痛，也有长期重构。
对购房者：刚需与投资客的“冰火两重天”，刚需购房者（首套、自住）迎来“窗口期”：房价稳定降低了购房成本，尤其对一线城市刚需而言，不再需要“抢房”或承担过高杠杆；二手房挂牌量增加（2023年重点城市二手房挂牌量同比+25%），选择空间更大，但对投资客而言，“房价被锁死”意味着资产增值逻辑失效，加上房产税试点预期（如重庆、上海模式），投资回报率大幅下降，部分投资客选择“割离”市场。
对房企：从“高周转”到“活下去”的转型阵痛，房企利润空间被严重压缩：2023年房地产行业平均毛利率降至15%（2016年为30%），净利率不足5%，部分房企陷入“亏损-融资难-再亏损”的恶性循环，为求生存，房企被迫转向“高质量开发”：聚焦改善型产品（如大户型、绿色建筑）、拓展物业管理和商业运营等轻资产业务，但转型周期长、见效慢，短期内仍面临巨大压力。
对地方政府：土地财政承压，但风险可控，土地出让金是地方政府重要财源（占地方财政收入比重约30%），“房价被锁死”导致土地市场遇冷，2023年地方政府土地出让收入同比下降18%，部分财政依赖土地的城市（如郑州、昆明）面临收支平衡压力，但另一方面，房价稳定避免了“硬着陆”风险，地方政府可通过“保交楼”稳定市场预期，同时培育新的经济增长点（如数字经济、先进制造），逐步降低对土地财政的依赖。
对宏观经济：避免金融风险，但拖累增长动能，房地产是国民经济支柱产业（带动上下游产业约50个行业），房价大幅下跌可能引发“资产负债表衰退”（如购房者断供、房企债务违约），冲击金融系统；房价过快上涨则会加剧居民杠杆（2023年居民部门杠杆率达63.5%），挤压消费。“房价被锁死”在短期内避免了系统性风险，但长期看，房地产投资持续下滑（2023年同比下降9.6%）对GDP增速形成拖累，需通过“房地产+新基建”组合拳对冲。
“房价被锁死”的未来趋势
“房价被锁死”的状态在短期内仍将持续，但长期将向“动态平衡”演变，核心取决于政策调整、市场出清和产业转型进度。
短期（1-3年）：政策托底+市场分化，僵局难破，政策层面，“房住不炒”基调不变，但政策工具将更加精准化：热点城市可能优化“四限”政策（如放松郊区限购、下调房贷利率），三四线城市则加大“保交楼”和购房补贴力度，确保房价“不暴涨、不暴跌”，市场层面，房企债务风险仍将出清（未来2年到期债券规模约1.2万亿元），部分中小房企可能退出市场，行业集中度进一步提升（TOP10房企市占率从2020年的25%升至2023年的35%），但房价整体仍将保持横盘。
长期（5-10年）：双轨制+长效机制，回归居住属性，随着房地产税试点扩大（预计2025年前扩围至10个以上城市）、保障性住房体系完善（“十四五”期间规划建设870万套保障房），市场将形成“商品房+保障房”双轨制：商品房满足改善型需求，价格由市场调节（核心城市仍有韧性，非核心城市长期横盘）；保障房满足刚需，价格由政府指导（保持稳定），届时，房价将真正回归居住属性，与居民收入、经济增速挂钩，形成“稳中有降、区域分化”的长期平衡。
相关问答FAQs
Q1：房价被锁死对刚需购房者是好事还是坏事？
A1：对刚需购房者而言，整体是“中性偏好事”，短期看，房价稳定降低了购房成本和杠杆压力，尤其对一线城市刚需，无需再为“抢房”支付过高溢价；二手房挂牌量增加，选择空间更大，但长期看，若房价持续横盘，资产增值效应减弱，需更关注房屋的居住属性而非投资价值，需警惕部分三四线城市房价下跌风险，购房时优先选择人口流入、产业基础好的城市。
Q2：房价被锁死的状态会持续多久？
A2：短期（1-3年）仍将持续，核心原因是政策调控的“高压”态势未变，房企和购房者预期尚未扭转，长期（5-10年）将逐步向“动态平衡”演变，关键取决于房地产税、保障房等长效机制的落地进度，随着市场出清完成、产业转型见效（如房地产向“开发+运营”转型），房价将回归合理区间，形成“核心城市稳中有升、非核心城市稳中有降”的分化格局，彻底摆脱“被锁死”状态。
