二手房交易具体有哪些费用项目？

二手房交易涉及的费用种类较多,且因房屋性质、交易方式、当地政策等因素存在差异，买卖双方需提前了解并做好预算规划，以下是主要的费用构成及具体说明：

契税（买方主要税费）

契税是购买二手房时必须缴纳的税费,征收标准与房屋面积、买方是否为首套房、是否为普通住宅等相关，根据当前政策，普通住宅（同时满足容积率1.0以上、单套建筑面积140平方米以下、实际成交价格同级别土地上平均交易价格的1.2倍以下）的契税税率一般为：首套房且面积90平方米及以下按1%征收，90平方米以上按1.5%征收；二套房面积90平方米及以下按1%征收，90平方米以上按2%征收；三套及以上住房或非普通住宅通常按3%征收（具体以当地政策为准），购买一套首套、面积100平方米、成交价200万元的普通住宅，契税为200万×1.5%=3万元。

增值税及附加（卖方主要税费）

增值税及附加包括增值税、城市维护建设税、教育费附加等，其征收核心是“是否满2年”，若房产证或契税票填发时间满2年，且符合普通住宅标准，可免征增值税；不满2年的，需按成交价（或核定价）的5.3%（增值税5%、附加税0.3%）全额征收，一套不满2年、成交价150万元的住宅，卖方需缴纳150万×5.3%=7.95万元增值税及附加，若满2年但非普通住宅，可按差额（成交价-原购房价）的5.3%征收。

个人所得税（卖方主要税费）

个人所得税同样与房产持有年限、是否为唯一住房相关，若卖方持有满5年且是家庭唯一生活用房，可免征个人所得税；不满足任一条件，需按成交价（或核定价）的1%或（成交价-原购房价-合理费用）的20%征收（二者选其低），一套不满5年、非唯一住房，成交价180万元，原购价100万元，合理费用（如装修费）10万元，则个税为（180万-100万-10万）×20%=14万元，或180万×1%=1.8万元，按1.8万元征收。

中介服务费（买卖双方协商）

中介费是房产中介提供居间服务的报酬,通常按房屋成交价的1%-3%收取，买卖双方可协商分摊比例（如各付50%或买方承担全部），成交价300万元的房屋，中介费按2%计算，共6万元，若买卖双方各付50%，则各承担3万元，部分中介可能约定“底价成交”或“保底收费”，需在合同中明确约定。

贷款相关费用（买方承担，若贷款购房）

若买方需办理商业贷款或公积金贷款,会产生以下费用：评估费（按评估价的0.1%-0.5%收取，一般最低300元起，如评估价200万元的房屋，评估费约2000元）；担保费（部分银行要求，按贷款金额的0.3%-1%收取，如贷款100万元，担保费约3000-10000元）；贷款服务费（部分中介收取，约1000-5000元，具体协商）；抵押登记费（住宅80元/套，非住宅550元/套）。

其他费用

1. 交易手续费：部分城市仍收取，按房屋面积计算，一般为4-6元/平方米（买卖双方各付一半，如100平方米房屋，手续费约200-300元）。
2. 印花税：目前对个人销售或购买住房暂免征收，仅非住宅交易需按万分之五缴纳（买卖双方各付一半）。
3. 不动产登记费：住宅80元/套，非住宅550元/套（买方承担）。
4. 物业交割费：主要包括水电燃气、物业费、供暖费等结清费用，通常由买卖双方协商确认，可在房款中抵扣。

二手房交易主要费用一览表

注意事项

1. 政策差异：各地对普通住宅标准、税费减免政策（如人才购房契税优惠）存在差异，需提前向当地税务部门或中介核实。
2. 费用承担：部分税费虽法定由某方承担，但实际交易中可通过房价协商转嫁（如约定“到手价”则卖方承担所有税费）。
3. 票据保留：所有缴费凭证（如完税证明、中介费发票）需妥善保管，涉及房产过户、贷款办理及后续维权。

相关问答FAQs

Q1：“满五唯一”中的“满五”和“唯一”具体指什么？如何判断？
A：“满五”是指房产证或契税票填发时间满5年（以早者为准），“唯一”是指业主以家庭为单位（含配偶、未成年子女）在该城市内仅此一套住房，判断方式：可通过不动产登记中心查询“家庭住房查询结果”，若显示“1套”且房产证满5年，即为“满五唯一”，可免征个税和增值税（若满2年）。

Q2：二手房交易中，税费分摊有哪些常见方式？哪种更划算？
A：常见分摊方式有：①买卖双方各付各税（契税个税归买方/卖方，增值税归卖方）；②约定“实收价”（卖方实得房款，所有税费由买方承担）；③中介费分摊，税费按法定承担，是否划算需结合房屋持有年限、面积、是否首套等综合计算，卖方满五唯一，则个税和增值税可免，买方只需承担契税，税费成本较低；若不满2年，增值税较高，可通过适当降低房价协商分担，避免买方因税费过高放弃交易。