2016年上海房价走势如何？涨跌幅度及影响因素有哪些？

2016年，上海房地产市场经历了从快速上涨到政策调控趋稳的复杂走势，全年房价呈现“前高后稳”的波动特征，成为全国楼市调控的典型样本，年初，在2015年降准降息、购房松绑等政策累积效应下，上海楼市延续2015年四季度热度，成交量价齐升，1月新建商品住宅成交面积达252万平方米，环比增长45%，价格指数环比涨幅达3.2%，核心区域如浦东、静安等板块二手房单价普遍突破10万元/平方米，部分学区房甚至出现“日涨万元”现象，市场情绪高涨,投资投机需求显现。

为抑制过热市场，上海于3月25日出台“沪六条”调控政策，内容涵盖限购升级（非本市户籍家庭购房需连续缴纳个税或社保满5年，此前为满2年）、差别化信贷（二套房首付比例不低于50%，购买非普通住房首付不低于70%）、加强土地供应和市场监管等，政策效果立竿见影，二季度市场迅速降温：4月新建商品住宅成交面积骤降至135万平方米，环比下降46%，价格指数涨幅收窄至0.8%，部分前期涨幅较大的区域如闵行、宝山出现业主降价抛盘现象，随着政策持续发酵，三季度市场进入观望期，成交量维持在低位，房价基本趋稳，新建商品住宅价格指数连续4个月环比涨幅不足0.5%，二手房议价空间扩大，平均议价比例从年初的3%升至5%。

四季度，在房企年底冲刺业绩及“930”全国性信贷政策微调（如首套房利率折扣扩大）影响下，市场情绪略有回暖，但受制于限购限贷严格约束，房价并未出现明显反弹，反而呈现“核心区坚挺、郊区分化”格局，内环内新房价格同比上涨15%，而远郊如金山、崇明等区域价格同比涨幅不足5%，部分高库存板块甚至出现回调，全年来看，上海新建商品住宅价格同比上涨20.9%，涨幅较2015年扩大8.5个百分点，但下半年涨幅较上半年收窄12个百分点,市场逐步回归理性。

从影响因素看，政策调控是主导2016年上海房价走势的核心变量。“沪六条”通过提高购房门槛和信贷成本，有效抑制了投机需求，使市场投资客比例从年初的35%降至年末的15%，土地市场的高温也对房价形成间接推动，2016年上海土地出让金达2200亿元，创历史新高，部分地块楼板价超过周边房价的60%，开发商成本压力传导至新房定价，2016年国内货币环境相对宽松，M2增速达11.3%，部分资金仍通过资产配置流入楼市，尤其是学区房、高端公寓等稀缺产品，成为资金避风港,支撑核心区域房价坚挺。

2016年上海房价走势分季度变化概览：

归纳来看，2016年上海房价走势是政策调控与市场博弈的结果，上半年过热上涨被有效遏制，下半年在严格政策约束下逐步企稳，体现出“房住不炒”调控思路的初步实践,也为后续楼市平稳发展奠定了基础。

FAQs
Q1：2016年上海房价快速上涨的主要原因是什么？
A1：主要原因包括三方面：一是政策宽松累积效应，2015年降准降息及购房松绑释放了前期积压需求；二是投资投机需求涌入，尤其学区房、核心区房产因稀缺性成为资金配置重点；三是土地市场高热，地价快速上涨推动房企提高新房定价，成本传导至房价端。

Q2：“沪六条”政策出台后，上海房价走势发生了哪些显著变化？
A2：“沪六条”出台后，上海房价呈现“量价齐跌→趋稳→区域分化”的变化：成交量从4月起断崖式下跌，二季度环比一季度降幅超37%；价格涨幅从3月的3.2%收窄至4月的0.8%，下半年基本趋稳；内环内等核心区因需求支撑仍小幅上涨，远郊高库存区域则出现价格回调,市场分化加剧。