五老村房价

五老村位于南京市秦淮区主城核心区域，东邻新街口商圈，西接夫子庙景区，南靠秦淮河，北连珠江路科技街，是南京主城内兼具历史底蕴与现代生活气息的热门居住板块，其房价作为区域发展的直观体现，既受到地段价值、配套资源的深刻影响，也随着南京楼市整体波动及区域更新进程呈现出动态变化，以下从区域概况、房价现状、影响因素、目标客群及未来趋势等多维度,对五老村房价展开详细分析。

五老村区域概况与居住价值

五老村街道辖区面积约1.8平方公里，常住人口约7万，是南京“老城南”的重要组成部分，同时也是主城内居住密度较高的成熟板块，区域内以居住功能为主，生活配套完善，教育、医疗、商业、交通等资源高度聚集，形成了“出则繁华，入则宁静”的居住氛围。

从历史沿革看，五老村曾是南京重要的居民聚居区，上世纪50年代建设的“五老村新村”是当时全国著名的模范社区，如今区域内仍保留了大量90年代至2000年代初建成的住宅小区，以多层步梯房为主，部分小区经过老旧小区改造后，居住环境得到提升，近年来，随着秦淮区“老城更新”战略推进，五老村逐步引入品质次新房及商业配套，区域居住价值持续优化。

五老村房价现状分析（2023-2024年）

整体均价水平

截至2024年第二季度，五老村二手房挂牌均价约为4.8-5.2万元/平方米，不同小区、户型、楼层及装修条件价格差异较大，作为对比，2020年该区域均价约3.8-4.2万元/平方米，近四年累计涨幅约25%，年均复合增长率约5.7%，涨幅略低于南京主城核心板块（如新街口、鼓楼）的平均水平，但高于南京全市二手房均价涨幅（约3.5%）。

细分价格差异

五老村房价呈现“老小区与次新房分化、学区房与非学区房悬殊”的特点，具体可分为以下三类：

• 老小区（房龄20年以上）：以瑞金新村、淮海路小区、常府街小区等为代表，多为6-7层步梯房，无电梯，户型集中在50-80平方米两房，挂牌均价约3.5-4.2万元/平方米，一层带小院或顶层带阁楼的房源价格可能低于均价10%-15%，而近期完成外立面翻新、加装电梯或管线改造的小区，价格可上浮5%-8%。

• 次新房（房龄10-15年）：以月牙湖花园、鼎新花园、五老村新寓等为代表，多为11-18层小高层，配备电梯，户型以80-120平方米三房为主，小区绿化率较高，物业管理规范，挂牌均价约5.0-6.0万元/平方米，临月牙湖的“月牙湖花园”因景观优势，均价达6.2-6.8万元/平方米，为区域房价标杆。

  

• 学区房：五老村对应学区资源优质，游府西街小学（秦淮区顶尖公办小学）与南京文枢中学（秦淮区重点初中）的划片小区，如南捕厅小区、绫庄里小区等，即使房龄较大（多为90年代建成），挂牌均价仍高达6.5-7.5万元/平方米，部分“老破小”户型（50平方米以下）总价甚至控制在350万元以内，单价突破7万元/平方米。

近年价格走势

2021-2022年，受南京楼市调控政策（如限购、限贷）及疫情影响，五老村房价一度停滞，部分老小区挂牌价回调5%-8%；2023年以来，随着南京限购政策松绑（如“认房不认贷”、外地户籍购房门槛降低）、利率下调（首套房贷利率降至4.0%以下），五老村成交量回升，次新房及学区房价格率先反弹，2023年全年成交均价同比上涨约8%，2024年一季度延续稳中略升态势，涨幅约3%。

影响五老村房价的核心因素

地段与配套：主城核心资源不可复制

五老村地处南京“一核三心”城市布局中的“主城核心”，距离新街口商圈（直线距离1.5公里）、夫子庙景区（直线距离1公里）均在10分钟车程内，商业、文旅资源丰富，区域内医疗资源包括南京市第一医院（三级甲等）、秦淮医院等，教育除游府西街小学、文枢中学外，还有南京第三高级中学（省重点高中）；交通方面，地铁1号线三山街站、3号线夫子庙站覆盖区域边缘，公交线路多达20余条，主城通勤便利性极高，这些核心配套的成熟度，构成了房价的“底座支撑”。

学区资源：学区房的“硬通货”属性

南京家长对优质教育资源的追捧，使五老村学区房成为区域内价格“天花板”，游府西街小学作为南京老牌名校，升学率高、师资力量强，对口小区房源长期处于“供不应求”状态，即使房龄老、户型差，仍有大量“学区刚需”客户接盘，价格抗跌性极强，南捕厅小区（50平方米老破小）2020年挂牌价约5.5万元/平方米，2024年已达7.2万元/平方米，四年涨幅超30%，显著高于区域平均水平。

房龄与品质：老小区改造提升居住体验

五老村80%以上的住宅为2000年前建成，房龄老化是制约房价的重要因素，但近年来，秦淮区推进“老旧小区改造三年计划”，对五老村部分小区进行外立面翻新、加装电梯、停车位规划、管线更新等改造，例如瑞金新村2022年完成改造后，小区均价从3.8万元/平方米升至4.3万元/平方米，涨幅达13%，区域内少量次新房（如2010年后建成的“鼎新花园”）因房龄新、户型设计合理，成为改善型客户首选，价格较老小区溢价20%-30%。

政策与市场：政策松绑刺激需求释放

2023年以来，南京楼市政策持续宽松，除“认房不认贷”、降低首付比例（首套首付20%、二套30%）外，还针对多孩家庭、人才购房推出补贴政策，五老村作为主城核心板块，成为政策红利的直接受益者，数据显示，2023年五老村二手房成交量同比上涨45%，其中刚需首套房（90平方米以下）占比达52%，改善型三房（120平方米以上）占比28%，需求回暖推动价格稳步回升。

目标客群分析

五老村房价的“梯度化”特征，使其吸引了不同需求的购房群体：

• 刚需首套客户：以年轻夫妇、新南京人为主，预算有限（总价300-400万元），倾向于选择老小区小户型（50-70平方米），看重地段便利性与低总价，对学区、房龄要求较低。
• 改善型客户：以本地置换家庭为主，预算500-800万元，偏好次新房三房（100-120平方米），关注小区环境、物业品质与居住舒适度，部分客户为“学区+改善”双重需求，会选择学区房大户型（如南捕厅小区80平方米以上）。
• 投资/学区客户：以教育需求家庭为主，部分为长期投资者，预算充足（总价500万元以上），专门瞄准学区房，看重“学位价值”与抗跌性，购房后多用于出租（租金约4000-6000元/月）或等待学位政策变化后溢价出售。

未来趋势展望

短期（1-2年）：稳中有升，次新房领跑

预计未来1-2年，五老村房价将保持“稳中有升”态势，其中次新房（月牙湖花园等）及优质学区房（游府西街小学对口小区）涨幅可能略高于区域平均水平（年涨幅5%-8%），老小区则因房龄限制，涨幅或维持在3%-5%，政策端若进一步松绑（如取消限购、利率继续下调），成交量有望进一步提升，价格支撑增强。

长期（3-5年）：老城更新驱动价值重构

随着秦淮区“老城复兴”战略推进，五老村或逐步推进“旧区改造”与“功能提升”，例如引入商业综合体、增加公共绿地、优化交通路网等，区域居住价值有望进一步释放，南京“主城减量、存量提质”的发展模式，将使五老村这类“成熟核心板块”的土地资源愈发稀缺，长期来看房价具备“抗通胀”属性。

五老村不同类型小区房价对比表（2024年Q2）

相关问答FAQs

Q1：五老村老小区和次新房价格差异的主要原因是什么？
A：价格差异主要由房龄、居住品质、配套设施及市场需求决定，老小区（房龄20年以上）多为步梯房，无电梯、户型设计落后，但地段成熟、总价低，吸引刚需客户；次新房（房龄10-15年）配备电梯、小区环境好、物业规范，居住体验更佳，且户型符合改善需求，因此价格溢价较高，部分次新房（如月牙湖花园）因景观资源或稀缺性，价格进一步拉大。

Q2：五老村学区房未来是否存在贬值风险？
A：短期看，学区房风险较低，长期需关注政策变化，游府西街小学作为南京顶尖公办小学，学区资源稀缺，家长需求稳定，且南京“多校划片”政策尚未全面落地，学区房仍具备“硬通货”属性，但若未来学区政策调整（如教师轮岗、集团化办学稀释名校资源），或部分家庭转向民办学校，学区房溢价可能收窄，不过主城核心地段+优质学区的双重属性，仍将支撑其价格底部,大幅贬值可能性小。