深圳2月房价是涨是跌？原因有哪些？后续趋势如何？

2024年2月,深圳房地产市场延续2023年以来的调整态势，受春节假期传统淡季效应影响，整体成交规模环比回落，但价格指数在政策托底与基本面支撑下呈现企稳迹象，根据深圳市住房和建设局网签数据及中原地产、贝壳研究院等机构监测，2月深圳新房住宅成交均价约5.82万元/㎡，环比微跌0.3%，同比下跌1.2%；二手住宅成交均价约5.31万元/㎡，环比持平，同比下跌2.1%，市场呈现“量缩价稳、区域分化”特征，核心区凭借资源稀缺性表现抗跌，外围区域则因库存压力仍面临一定调整。

整体价格走势：低位企稳，跌幅收窄

2月深圳房价整体延续弱势,但环比跌幅较1月（-0.5%）明显收窄，显示价格下行压力有所缓解，分产品类型看，新房价格表现略强于二手房：新房中，高端改善项目（如南山、福田部分江景盘）因产品力突出，成交占比提升，带动均价结构性上涨0.2%；而刚需盘因促销优惠增多，均价环比微跌0.5%，二手房市场，业主降价意愿仍存，但部分核心区“老破小”凭借学区、地段优势，成交价环比上涨0.3%，带动整体二手房价格趋稳。

从周度数据看,春节前（2月1日-10日）受返乡潮影响，新房成交仅350套，二手房成交420套，均为年内低位；节后两周（2月11日-24日）市场逐步恢复，新房成交回升至980套，二手房成交1120套，但整体仍低于1月同期水平，价格方面，节后两周新房、二手房挂牌价环比分别上涨0.1%和持平，反映业主预期略有改善。

区域分化加剧：核心区抗跌，外围承压

深圳房价区域差异显著,核心区与外围区“冰火两重天”，从下表可清晰看出，南山、福田等核心区域由于产业、教育、医疗资源集中，房价具备较强支撑，而龙岗、坪山等外围区域因供应量大、库存去化周期长，价格仍面临下行压力。

具体来看,南山作为深圳科技产业核心区，2月前海、后海板块多个高端项目入市，均价突破8万元/㎡，带动区域新房价格环比上涨0.5%；二手房方面，深圳湾、华侨城等板块优质房源成交活跃，价格环比小幅上涨0.2%，福田区受香蜜湖、车公庙等板块改善需求支撑，新房价格环比持平，但部分老旧小区因房龄较长，二手房价格环比微跌0.1%。

外围区域中,龙岗坂田、宝安沙井等产业新城因新房供应充足（2月新增供应占全市40%），价格竞争激烈，部分楼盘推出“首付分期、总价补贴”等促销措施，新房均价环比下跌0.6%；坪山则因大运新城、生物医药基地规划落地，但配套成熟度不足，房价环比下跌0.8%，跌幅居全市首位。

市场供需动态：成交缩量，库存去化承压

2月深圳房地产市场供需两端均受春节假期影响,呈现“供应缩量、成交低迷”特征，供应方面，全市新房批准预售面积约78.5万㎡，环比下降45.2%，同比下降18.3%，主要集中在宝安、龙岗等外围区域；二手房挂牌量约5.8万套，环比增加3.2%，业主以“置换”“套现”为目的的降价房源增多，但挂牌价中位数环比下跌1.5%。

成交方面,2月新房住宅成交约1800套，环比下降35.1%，同比上升12.3%（2023年2月因春节较早，成交基数较低）；二手房成交约2200套，环比下降28.5%，同比上升8.7%，从成交结构看，新房中90㎡以下刚需户型占比52%，环比下降5个百分点，改善户型（144㎡以上）占比28%，环比上升3个百分点；二手房中，总价300万以下刚需盘成交占比65%，环比上升2个百分点，反映刚需仍是市场主力。

影响因素分析：政策托底与基本面博弈

2月深圳房价企稳主要受三重因素影响：一是政策持续发力，2024年1月深圳优化限购政策，非户籍居民社保年限从5年降至3年，宝安、龙岗等7个区域取消限购，同时首套房贷利率降至4.2%，首付比例最低15%，政策效果逐步显现；二是市场预期改善，随着“保交楼”推进及房企融资环境优化，购房者对期房烂尾担忧缓解，部分核心区楼盘到访量环比增加20%；三是基本面支撑，深圳2023年GDP增长6.0%，人口净流入14.5万，高新技术产业增加值占GDP比重41.1%，长期购房需求仍具韧性。

综合来看,2024年2月深圳房价在政策托底与基本面支撑下趋稳，但区域分化加剧、外围区域库存压力仍存，预计3月随着节后市场旺季到来，成交量有望回升（预计环比增长30%-40%），但价格整体将保持平稳，核心区优质楼盘或有小幅上涨，外围区域仍需以价换量去库存，长期来看，深圳作为一线城市，产业升级与人口流入将为房价提供坚实支撑，市场有望在2024年下半年迎来温和复苏。

FAQs

问：深圳2月房价是否已经触底？未来走势如何？
答：从当前市场表现看，深圳房价已进入筑底阶段，核心区由于供需结构稳定，价格跌幅持续收窄，部分优质楼盘甚至出现小幅上涨；外围区域虽然仍有一定调整压力，但随着政策放松（如限购松绑、利率下调）及库存逐步去化，价格下行空间有限，预计2024年全年深圳房价将呈现“前低后稳”态势，下半年在市场信心恢复后有望企稳回升。

问：刚需购房者现在是否适合入市？有哪些区域和板块推荐？
答：对于刚需购房者而言，当前市场存在一定购房窗口期，政策支持力度加大（首付比例低、利率优惠），购房成本降低；部分业主让利意愿增强，议价空间较大（普遍在5%-8%），推荐关注两类区域：一是核心区“老破小”及次新房，配套成熟、抗跌性强，适合长期持有；二是外围新兴板块（如龙岗坪地、宝安沙井），价格相对较低，且有地铁、产业规划支撑，性价比高，建议购房者结合自身预算和通勤需求，优先选择地铁沿线、配套完善的楼盘，并重点关注开发商资质和楼盘品质。