2013年成都房价走势如何？具体驱动因素有哪些？

2013年,中国房地产市场在政策调控与市场需求的动态平衡中曲折前行，成都作为西部经济的核心增长极，其房价走势既受到全国性政策环境的深刻影响，也因本地城镇化进程、土地供应及区域规划等因素呈现出独特脉络，全年来看，成都房价整体呈现“前低后高”的震荡上行态势，上半年受“国五条”调控余波冲击，市场观望情绪浓厚，房价涨幅明显收窄；随着政策执行力度减弱及刚需改善需求集中释放，下半年房价进入加速通道，区域分化特征进一步凸显。

政策调控：短期抑制与市场反弹的博弈

2013年初,房地产市场调控迎来关键节点，2月，国务院出台“国五条”，明确提出“稳定房价”的核心目标，要求各城市制定房价控制目标，严格实施限购措施，提高二套房贷首付比例至60%、贷款利率不低于基准1.1倍，并强化二手房转让个人所得税征收，作为新一线城市，成都迅速响应，于3月出台实施细则，将限购范围扩大至全市域，二套房贷利率执行“基准1.1倍”的刚性要求，并要求开发商在取得预售证后10日内一次性公开全部房源。
这些政策短期内对市场情绪形成显著抑制，3-4月，成都主城区商品住宅成交量环比骤降30%，购房者入市节奏明显放缓，开发商推盘意愿趋于保守，部分项目以“工抵房”“特价房”等形式降价促销，导致上半年房价整体停滞，据成都市房管局数据，2013年1-6月，主城区新建商品住宅均价同比仅上涨3.2%，涨幅较2012年同期回落5.8个百分点，其中4月单月甚至出现环比0.5%的微跌。

随着“国五条”调控效果不及预期，全国性政策环境在年中出现边际松动，成都虽未出台新的调控政策，但二套房贷在实际执行中有所放宽，部分银行将利率回调至基准的1.05倍，二手房个税征收因征管难度大而实际执行力度减弱，市场前期积压的刚需及改善型需求开始释放，尤其是5-6月传统“红五月”期间，成交量环比回升20%，开发商推盘节奏随之加快，房价逐步摆脱上半年颓势，进入上升通道。

供需关系：结构性矛盾支撑房价上行

2013年成都房价走势的核心逻辑在于供需两端的结构性失衡,供应端，土地市场呈现“量增价稳”特征，全年供应住宅用地约1350公顷，同比增加18%，但核心区域（如锦江、青羊）优质地块供应占比不足25%，导致地块楼面价同比上涨15%，间接推高新房开发成本，需求端，成都城镇化进程持续推进，2013年城镇化率达65.8%，新增城镇人口约22万，带来大量刚性购房需求；居民收入水平提升带动改善型需求释放，120-144㎡户型成交占比从2012年的38%上升至47%，成为市场成交主力。

供需错配在核心区域尤为突出,以锦江、青羊为代表的传统城区，土地资源稀缺且配套成熟，新房供应量仅占全市总量的18%，但需求占比达30%，导致房价“易涨难跌”；而高新南区、天府新区等新兴区域，尽管供应量较大，但产业聚集和规划利好吸引大量人口流入，供需两旺推动房价快速上涨，据中指研究院统计，2013年成都主城区商品住宅供需比从上半年的1.2（供过于求）下半年的0.9（供不应求），市场从“买方市场”转向“卖方市场”，为房价上涨提供了坚实基础。

价格走势：全年稳中有升，区域分化加剧

全年来看,成都房价呈现“前稳后升”的阶梯式上涨态势，年初受政策抑制，主城区均价约8750元/㎡，上半年波动较小，6月末微涨至8950元/㎡；下半年随着需求释放，房价进入加速通道，9月突破9200元/㎡，12月末达9650元/㎡，同比涨幅达10.3%，其中下半年贡献了全年85%的涨幅。

区域分化成为2013年成都房价市场的最显著特征,传统核心区（锦江、青羊）依托成熟配套和稀缺资源，房价保持稳健增长，全年涨幅约6%-8%，其中锦江攀成钢板块凭借高端商业配套，房价突破1.35万元/㎡，成为全市房价标杆；高新南区依托国家级高新区产业优势，吸引大量高新技术人才，房价涨幅达13.5%，年末均价突破9800元/㎡，成为全市涨幅最快区域；天府新区作为国家级新区，2013年进入实质性建设阶段，规划利好带动房价从年初的7200元/㎡涨至8200元/㎡，涨幅13.9%，但区域配套尚不完善，房价上涨更多依赖预期；近郊区（双流、郫都）则因刚需外溢和轨道交通（地铁1号线延伸段）开通，房价涨幅约8%-10%，成为首次置业者的重要选择。

为更直观展示区域差异,以下是2013年成都主要区域新建商品住宅价格对比表：

市场特征：改善需求崛起，产品结构升级

2013年成都房地产市场产品结构呈现“改善化”趋势，随着二胎政策放开及居住观念升级，购房者对户型、品质的要求提升，120㎡以上户型成交占比同比提升9个百分点，开发商加大改善型产品供应，精装房、低密度住宅、花园洋房等成为新卖点，购房者心态从上半年的“观望犹豫”转向下半年的“积极入市”，尤其是9月后，“买涨不买跌”心理推动成交量加速回升，部分热门楼盘甚至出现“日光”现象。

值得注意的是,房价快速上涨也引发市场对调控加码的担忧，年底部分区域出现“抢跑”入市现象，短期投机需求有所抬头，但整体来看，成都房价仍处于合理区间，未出现全面过热迹象。

2013年成都房价走势是政策调控、市场需求、土地供应及区域规划等多因素共同作用的结果，上半年政策抑制了市场过热，下半年随着环境宽松，房价回归自然增长通道，区域分化加剧，新兴区域成为房价上涨的主要动力，这一年的市场变化，既反映了新型城镇化背景下核心城市房地产市场的韧性，也为后续调控积累了经验——即需更加注重“因区施策”，平衡发展与稳定的关系。

FAQs

Q1：2013年成都房价上涨的主要原因是什么？
A1：2013年成都房价上涨主要受三方面因素驱动：一是政策环境边际宽松，下半年“国五条”调控力度减弱，信贷环境改善释放了前期积压需求；二是供需结构失衡，核心区域土地供应稀缺导致新房供应不足，而城镇化带来的刚需及改善型需求持续增长；三是区域规划利好，高新南区、天府新区等新兴区域的快速发展增强了市场预期，带动房价快速上涨。

Q2：2013年成都房价走势对后续市场有何影响？
A2：2013年成都房价“前稳后升”的走势及区域分化特征，对后续市场产生深远影响：房价上涨引发监管部门对市场过热的担忧，促使成都在2014年出台“认房不认贷”等微调政策以稳定预期；区域分化强化了购房者对“地段”和“规划”的重视，推动开发商向新兴区域布局，加速了成都“多中心”城市发展格局的形成，同时使后续调控更加注重“因区施策”，应对不同区域的冷热不均问题。