买二手房审税是交易中至关重要的一环,直接关系到交易安全、资金成本及后续风险，需购房者高度重视，审税的核心是通过税务部门核实房屋交易的税费合法性、准确性，避免因“阴阳合同”、产权瑕疵或历史欠税等问题导致交易纠纷或额外支出。
审税的定义与核心意义
审税即纳税申报审核,指买卖双方在签订购房合同后，向房屋所在地的税务机关提交交易材料，由税务部门根据房屋原值、成交价、产权年限、房屋性质等信息，核定应缴纳的各项税费，其意义在于：一是保障国家税收，防止偷税漏税；二是保护购房者权益，避免因卖方逃税导致税务部门追缴税费（如卖方做低成交价逃税，税务部门可能按核定价追缴，买方需承担连带责任）；三是明确交易成本，帮助购房者提前核算总支出，避免资金链断裂。
审税基本流程
- 准备材料：买卖双方需提供身份证、房产证（不动产权证）、购房合同、原购房发票（或契税票）、房屋原值证明（如购房合同、装修发票等）原件及复印件，若房屋为继承或赠与取得，需提供相关证明文件；若卖方为企业，需提供营业执照、财务报表等。
- 提交申请：买卖双方（或中介）共同到税务窗口提交材料，填写《存量房交易纳税申报表》，部分地区支持线上申报（如当地电子税务局或政务APP）。
- 税务审核：税务部门通过“金税系统”核验房屋信息，结合提交材料核定成交价、原值、税费减免条件（如“满五唯一”），若材料不齐或信息存疑，会要求补充说明。
- 出具结果：审核通过后，税务部门出具《税收完税证明》或《免税证明》，购房者凭此办理不动产登记过户。
主要税种及计算方式（以个人住宅为例）
二手房交易涉及多方税费,卖方承担增值税及附加、个人所得税、土地增值税（部分城市）；买方主要承担契税，具体如下：
| 税种 | 征收对象 | 税率/计算方式 | 免征条件 |
|---|---|---|---|
| 契税 | 买方 | 首套房：≤90㎡按1%，90-144㎡按1.5%，＞144㎡按3%； 二套房：≤90㎡按1%，＞90㎡按2%； 三套房及以上：3% |
无（首套房需以当地“认房认贷”政策为准） |
| 增值税及附加 | 卖方 | 满2年：普通住宅免征；非普通住宅按（成交价-原值）×5.6% 不满2年：按成交价×5.6%（附加税费含城建税7%、教育费附加3%、地方教育附加2%） |
普通住宅且满2年 |
| 个人所得税 | 卖方 | 满五唯一：免征； 不满足：按（成交价-原值-合理费用）×20%或成交价×1%（核定征收，多数城市采用） |
持有满5年且家庭唯一住房 |
| 土地增值税 | 卖方 | 普通住宅满2年免征； 非普通住宅：按增值额×30%-60%超额累进税率（增值额=成交价-原值-税费等） |
普通住宅且满2年 |
审税常见风险点及规避
- “阴阳合同”风险：部分买卖方为逃税，签订“阴阳合同”（网签合同价低于实际成交价），但税务部门可能按核定价（或区域指导价）征税，导致买方税费增加。规避方法：要求按实际成交价网签，保留转账凭证，避免“低评高贷”或“高评高贷”。
- 房屋性质瑕疵：如小产权房、商业公寓、法拍房等税费远高于普通住宅（如商业契税3%-5%，个税按差额20%）。规避方法：提前核实房屋性质（查看房产证“规划用途”），非住宅需单独核算税费。
- 原值无法提供：卖方若无法提供原购房发票，税务部门将按核定征收方式计个税（成交价×1%-3%），税负更高。规避方法：购房前要求卖方提供原值证明，或在合同中明确“因卖方原因导致税费增加由卖方承担”。
- 历史欠税：房屋若存在原业主欠缴房产税、土地使用税等，过户时需结清，否则无法办理登记。规避方法：要求卖方提供完税证明，或通过中介/不动产登记中心查询房屋欠税记录。
二手房审税是交易安全的“防火墙”，购房者需主动参与流程，提前了解当地税费政策，核实房屋信息与材料真实性，避免因“省事”或“贪便宜”埋下隐患，建议选择正规中介或专业律师协助，确保税费合规、交易顺畅。
相关问答FAQs
Q1：审税时发现卖方有历史欠税，交易还能继续吗？
A：若房屋存在历史欠税，需卖方结清税款及滞纳金后，税务部门才会出具完税凭证，否则无法办理过户，建议在购房合同中明确“卖方需保证房屋无欠税，否则承担由此导致的违约责任”，并在审税前要求卖方提供《完税证明》。
Q2：“满五唯一”中的“满五”和“唯一”如何认定？
A：“满五”指房产证出证日期或契税票填发日期满5年（以时间较早者为准）；“唯一”指以家庭为单位（含配偶、未成年子女），名下仅此一套住房，需到不动产登记中心开具《家庭唯一住房查询证明》，部分城市可通过线上政务平台查询，若“满五不唯一”或“不满五唯一”，个税将无法免征。
