天欣苑位于北京市朝阳区常营板块,东邻朝阳北路，西接管庄路，南靠地铁6号线常营站，距首都机场T3航站楼约15公里，距北京西客站约18公里，地理位置优越，属于朝阳区东部重点发展的居住社区，小区周边配套成熟，教育方面有朝阳区实验小学常营分校、陈经纶中学分校常营校区等优质中小学；商业方面，龙湖长楹天街、华联购物中心等大型商场满足日常生活需求；医疗方面，临近中国中医科学院望京医院（常营院区）、朝阳区常营社区卫生服务中心；生态方面，常营体育公园、黄渠公园环绕，绿化覆盖率达35%，居住舒适度较高。
截至2024年10月,天欣苑二手房挂牌均价约6.8万元/平方米，新房均价约7.2万元/平方米（近期无新房在售，主要为二手房市场），不同户型价格差异明显，其中一居室（建筑面积约55-65平方米）挂牌价约6.5-7.0万元/平方米，两居室（约75-90平方米）约6.8-7.3万元/平方米，三居室（约110-140平方米）约7.0-7.8万元/平方米，大平层（约150平方米以上）约8.0-8.5万元/平方米，总价方面，一居室总价约360-460万元，两居室约510-660万元，三居室约770-1090万元，大平层约1200-1400万元，具体如下表：
| 户型 | 建筑面积（平方米） | 挂牌均价（万元/平方米） | 总价区间（万元） |
|---|---|---|---|
| 一居室 | 55-65 | 5-7.0 | 360-460 |
| 两居室 | 75-90 | 8-7.3 | 510-660 |
| 三居室 | 110-140 | 0-7.8 | 770-1090 |
| 大平层 | 150以上 | 0-8.5 | 1200-1400 |
影响天欣苑房价的因素多元且紧密,政策层面，北京近年来“认房不认贷”、降低首付比例及房贷利率等政策，对朝阳区这类核心区域的房价形成直接支撑，2023年房贷利率下调后，购房成本降低，刺激了部分需求入市，区域发展方面，常营板块被纳入北京城市副中心辐射范围，地铁3号线（在建）、12号线（规划）的规划落地，将进一步提升区域交通便利性，目前地铁6号线已实现与国贸、望京等核心商圈的快速连接，这也是房价的重要支撑，楼盘自身品质方面，天欣苑由北京天鸿地产开发，2015年建成，容积率2.5，绿化率35%，采用人车分流设计，物业为天鸿物业（物业费3.5元/平方米·月），小区内部配有儿童游乐区、健身广场、地下停车场等设施，且户型设计合理，南北通透户型占比超70%，居住体验良好，供需关系方面，常营板块新房供应持续收紧，天欣苑作为次新房，房龄较新（9年左右），且对口优质学区，需求长期稳定，目前板块内二手房库存去化周期约8个月，处于供需平衡状态，对房价形成托底作用。
从历史走势看,天欣苑房价整体呈稳中有升趋势，2019年均价约5.2万元/平方米，2020年受疫情影响，市场交易活跃度下降，均价小幅回落至5.0万元/平方米；2021年随着疫情缓解及政策宽松，市场复苏，房价回升至5.8万元/平方米；2022年北京“认房不认贷”政策出台后，购房门槛降低，房价加速上涨至6.3万元/平方米；2023年楼市整体进入调整期，房价保持平稳，全年涨幅约2%；2024年至今，受学区需求释放及地铁3号线建设进度加快的利好，均价突破6.8万元/平方米，近五年年均复合增长率约5.6%，跑赢北京房价平均水平（约4.8%），具体如下表：
| 年份 | 年度均价（万元/平方米） | 同比涨幅 | 主要影响因素 |
|---|---|---|---|
| 2019年 | 2 | 市场平稳，区域配套成熟 | |
| 2020年 | 0 | -3.8% | 疫情冲击，交易量下滑 |
| 2021年 | 8 | 0% | 政策宽松，市场复苏 |
| 2022年 | 3 | 6% | “认房不认贷”政策刺激 |
| 2023年 | 4 | 6% | 楼市调整，政策持续发力 |
| 2024年 | 8 | 3% | 学区需求、地铁规划利好 |
对比周边楼盘,天欣苑的性价比优势较为突出，同板块内，龙湖·长楹天街（新房，2020年建成）均价约7.5万元/平方米，物业费4.2元/平方米·月，对口学校一般，但商业配套更优；保利·东郡（二手房，2008年建成）均价约6.5万元/平方米，房龄较老（16年），绿化率仅28%，且无电梯，居住体验较差；远洋新天地（二手房，2018年建成）均价约7.0万元/平方米，对口学校与天欣苑相当，但户型设计以小户型为主，改善型房源较少，综合来看，天欣苑凭借房龄较新、优质学区、成熟配套及合理户型，在板块内价格处于中上游水平，但相比核心区（如望京、亚运村）仍具一定价格优势，更适合刚需及改善型购房者。
对于意向购房者,建议结合自身需求理性选择：刚需购房者可优先考虑两居室户型，总价约510-660万元，首付比例按30%计算约153-198万元，月供约2.5-3.2万元（按30年等额本息，利率3.8%），且两居室流通性较好，未来转手难度较低；改善型购房者建议选择三居室或大平层，三居室总价770-1090万元，能满足三代同堂需求，大平层则更适合追求品质的高净值人群，购房时需重点核实房屋产权年限（住宅70年，天欣苑剩余产权约61年）、是否存在抵押或查封，优先选择中间楼层（6-12层）及南北通透户型，避免低楼层潮湿、高楼层风大的问题，需关注小区物业管理水平，天欣苑物业费3.5元/平方米·月，高于周边平均水平（约3.0元），但服务质量较好，安保巡逻、绿化维护等均较为到位，长期居住体验有保障。
FAQs
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天欣苑房价未来一年会上涨还是下跌？
答：综合来看，未来一年天欣苑房价大概率保持平稳小幅上涨趋势，主要支撑因素包括：北京楼市政策持续宽松（如房贷利率或进一步下调至3.5%以下）、常营板块地铁3号线预计2025年开通将提升区域交通便利性、朝阳区实验小学常营分校学区需求稳定，但需警惕全国楼市整体下行风险及二手房供应量增加（如周边新盘入市）可能带来的价格压力，预计涨幅在3%-5%之间，即均价有望突破7.0万元/平方米。 -
天欣苑的租金回报率如何？
答：目前天欣苑租金水平约每月80-120元/平方米（根据户型和装修差异），以两居室（80平方米）为例，月租金约6400-9600元，总价按550万元计算，年租金回报率约1.4%-2.1%，低于北京平均水平（约2.5%），主要因房价基数较高，但考虑到其学区属性，租客以陪读家庭为主，租约稳定性较强（平均租期约12-18个月），且随着地铁3号线开通，区域租金有望上涨，长期持有租金回报率有望提升至2.5%-3.0%。
