成都7月房价环比同比涨跌如何？市场热度是否回升？刚需该何时购房？

成都作为西南地区的核心城市，其房地产市场一直是区域经济的重要风向标，2023年7月，成都房价在多重因素交织下呈现出“整体稳中有降、区域分化加剧”的特点，市场情绪延续谨慎态势，供需两端均面临一定调整压力，以下从新房、二手房市场表现、区域差异、影响因素及未来趋势等方面展开分析。

新房市场：价格稳中趋降，区域分化显著

据中指研究院数据监测，2023年7月成都新建商品住宅均价约16982元/㎡，环比微跌0.3%，同比下跌2.1%；成交面积约185万平方米，环比下降12.5%，同比下降18.3%，从供应端看，7月成都新房供应套数约2.1万套，环比增加8.3%，但开发商推盘节奏更趋理性，以去化为导向的高性价比项目占比提升。

区域表现差异明显，核心区域价格相对坚挺，近郊及远郊承压较大，主城区（锦江、青羊、武侯、金牛、成华）均价约22356元/㎡，环比持平，同比微跌1.2%，其中锦江区“攀成钢”板块、青羊区“外光华”板块等优质地段项目凭借稀缺配套和品牌房企加持，价格仍保持稳定；近郊区（高新南区、天府新区、双流、郫都、龙泉驿、新都、温江）均价约15673元/㎡，环比下跌0.5%，同比下跌3.4%，其中天府新区部分新兴板块因配套尚在完善，去化周期拉长至18个月，房企以“降价+折扣”促销为主；远郊区（简阳、金堂、大邑等）均价约11235元/㎡，环比下跌1.2%，同比下跌5.7%，库存压力下，部分项目单价已跌破万元，但购房者观望情绪仍浓。

从产品类型看，改善型需求占比持续提升，7月120㎡以上户型成交占比达45%，环比增加3个百分点，而90㎡以下刚需户型成交占比降至38%，房企加速向“大平层、洋房、低密住宅”等改善产品转型。

二手房市场：挂牌量激增，议价空间扩大

7月成都二手房市场延续“量价齐跌”态势，据贝壳研究院数据，全市二手房挂牌量约18.7万套，环比增加5.2%，同比增加28.6，创历史新高；成交面积约128万平方米，环比下降15.7%，同比下降22.4%；挂牌均价约15543元/㎡，环比下跌0.8%，同比下跌3.5%。

区域分化更甚于新房，主城区二手房价格相对抗跌，优质学区房、地铁房仍受追捧，如青羊区“泡桐树小学”周边房源挂牌价达3.5万+/㎡，环比持平；而近郊区二手房挂牌量激增，如双流区、郫都区挂牌量环比分别增加8.3%、7.6%，部分房源议价空间已达8%-10%，即挂牌价100万的房源，实际成交价可能低至90万-92万。

从房源类型看，房龄10年以内的次新房成交占比约42%，环比增加2个百分点，而20年以上老房源成交占比降至25%，购房者更倾向于选择“房龄新、配套全”的次新小区，法拍房市场热度攀升，7月成都法拍房成交面积约15.2万平方米，环比增加18.9%，成交均价较市场价低15%-20%，成为部分购房者的“捡漏”选择。

房价影响因素：政策、供需与预期的博弈

7月成都房价走势是政策调控、市场供需及购房者预期共同作用的结果。

政策层面，成都虽未出台大规模刺激政策，但“保交楼”持续推进，7月全市完成交付项目23个，涉及房源1.8万套，缓解了部分购房者对期房交付风险的担忧；首套房贷款利率降至4.0%的历史低位，首付比例降至20%，政策宽松对刚需和改善型需求形成一定支撑，但市场信心恢复仍需时间。

供需层面，供应端，7月新房供应量环比增加，但开发商资金压力仍存，以价换量成为主要策略，近郊部分项目单价降幅达500-1000元/㎡；需求端，购房者观望情绪浓厚，据成都住房租赁协会调研，仅32%的购房者认为“现在是买房好时机”，较6月下降5个百分点，叠加部分城市“断供”案例的负面影响，购房者对房价下行预期强化，导致“买涨不买跌”心理加剧。

预期层面，经济复苏节奏、就业市场稳定性及居民收入预期是影响购房决策的关键因素，7月成都城镇调查失业率5.8%，虽较6月下降0.2个百分点，但仍高于去年同期，居民消费和购房意愿偏谨慎；二手房挂牌量激增加剧了“房价下跌”的预期，形成“挂牌量增加→价格下跌→观望情绪加重”的循环。

市场特点与未来展望

7月成都房地产市场呈现三大特点：一是改善型需求主导，120㎡以上户型成交占比超四成，房企加速布局改善产品；二是区域分化加剧，核心区域凭借配套和资源优势价格坚挺，远郊及新兴板块去化压力持续；三是二手房流动性承压，挂牌量激增但成交低迷，议价空间扩大。

展望后市，成都房价或以“稳”为主，短期难现大幅上涨或下跌，政策宽松基调不变，“因城施策”下或进一步优化限购、限贷政策，如放松郊区限购、提高公积金贷款额度等，对市场形成托底；库存压力较大的区域，房企仍需通过降价促销加速回款，房价或延续“稳中有降”态势，长期来看，随着成都“成渝地区双城经济圈”建设的推进，人口持续流入（2022年常住人口增加24.5万）和产业升级（电子信息、生物医药等产业集群发展）将为楼市提供坚实支撑，核心区域优质房产仍具备长期保值增值潜力。

相关问答FAQs

问：成都7月房价环比下跌，是否意味着房价将进入“下跌通道”？
答：7月成都房价环比下跌主要是短期市场调整的结果，不能简单定义为“进入下跌通道”，当前下跌主要集中于近郊及远郊库存压力大的区域，核心区域价格仍保持稳定；政策层面持续释放宽松信号（如利率下调、保交楼推进），且成都作为人口净流入城市，长期需求支撑依然存在，预计未来房价将呈现“区域分化、整体企稳”的态势，大幅下跌的可能性较小。

问：想在成都7月买房，主城区和郊区怎么选？
答：选择主城区还是郊区需结合自身需求、预算及长期规划，若为刚需且预算有限，可关注郊区配套成熟的板块（如双流航空港、郫都犀浦），这些区域交通便利（地铁覆盖）、商业教育配套完善，单价较低（1.5万-1.7万/㎡），性价比高；若为改善型需求或追求长期保值，主城区优质地段（如攀成钢、金融城）或近郊核心区（如高新中和、天府新区科学城）更合适，这些区域资源稀缺，房价抗跌性强，且随着城市扩张，配套有望进一步升级，购房前需重点关注项目交付风险、学区划片及交通规划,实地考察后再做决策。