凤城九号二手房

凤城九号二手房是当前西安未央区凤城九路板块的热门选择之一，该小区凭借成熟的区位配套、相对合理的价格以及多元化的户型选择，吸引了刚需购房者及改善型家庭关注，以下从小区概况、二手房市场现状、配套设施、价格走势、优劣势分析及购房建议等方面展开详细说明,帮助潜在买家全面了解这一房源。

小区概况与基础信息

凤城九号位于西安市未央区凤城九路与文景路交汇处，由西安经发地产开发建设，于2009年左右建成交付，总占地面积约8万平方米，总建筑面积约25万平方米，容积率约2.5，绿化率35%，小区由16栋高层住宅组成，楼栋布局错落有致，以18-33层建筑为主，户型涵盖一居室至四居室，主力面积为60-140㎡，整体定位为“城市宜居型社区”，周边以居住、商业为主，环境相对安静，适合家庭居住。

小区采用人车分流设计，地下停车位约1500个，车位配比1:0.8，目前部分楼栋存在停车位紧张情况，需错峰停车，物业为经发物业，物业费约1.2元/㎡·月，在区域内属于中等水平，服务内容包括日常安保、卫生清扫、绿化维护等，业主反馈物业响应速度尚可,但细节管理仍有提升空间。

二手房市场现状与户型价格

凤城九号二手房挂牌量在区域内较为稳定，截至2024年6月，贝壳找房平台显示小区在售二手房约120套，占小区总套数的15%左右，其中两居室和三居室为主力户型，占比超60%，从价格来看，受楼层、朝向、装修及楼层影响，单价区间在1.3-1.8万元/㎡，总价区间80万-250万，具体如下表所示：

从成交周期看，中等装修、中间楼层、南北朝向的两居室和三居室较为抢手，平均成交周期约1-2个月；而顶层、低楼层或装修老旧的房源（如“老破小”户型）可能需要3-6个月甚至更久，小区部分房源带有租约，可通过“带租约出售”方式提高流动性，租金水平约2000-4000元/月（视户型和装修而定）。

配套设施：交通、教育、商业、医疗

交通配套

凤城九号地处地铁口优势区域，步行约800米可达地铁2号线行政中心站（D口），约1公里可达地铁4号线常青站，地铁2号线可直达北客站、小寨、钟楼等核心商圈，4号线可连接高铁北站、航天城区域，通勤便利。
公交方面，小区门口设有凤城九路文景路口站，途经线路包括117路、166路、318路等，可直达未央路、龙首原、张家堡等区域；自驾方面，凤城九路、文景路、开元路等城市主干道环绕，通过北二环延伸线可快速驶入绕城高速，至西安咸阳国际机场约30分钟车程，至西安北站约15分钟车程。

教育配套

学区资源是凤城九号的重要卖点，根据2023年未央区学区划分，小区对口小学为未央区实验小学（省级示范小学），对口初中为西安市第66中学（市级重点中学），教育资源在区域内属于中上水平，吸引了不少关注教育的家庭，周边3公里范围内还有西安外国语学校、经发学校等优质民办学校，满足多样化教育需求。

商业配套

小区自带1.2万㎡社区商业街，包含便利店、餐饮、药店等基础业态，满足日常生活所需；步行约1公里可达印象城（大型商业综合体，含超市、影院、餐饮等），约1.5公里可达赛高国际街区（高端商业区），沃尔玛、永辉等大型超市均在2公里范围内，购物、休闲便捷。

医疗配套

医疗资源方面，步行约1.5公里可达西安市第三医院（三级甲等医院），约2公里可达长安医院（二级甲等医院），急诊、常规诊疗需求均可满足；西安市中医医院、凤城医院等也在3公里范围内,为居民提供多层次医疗保障。

价格走势与影响因素

近三年价格变化

凤城九号二手房价格整体呈稳中有升趋势：2021年均价约1.2万元/㎡，2022年受楼市调控影响，价格小幅波动至1.25万元/㎡，2023年随着区域配套成熟及需求回暖，均价回升至1.45万元/㎡，2024年上半年进一步上涨至1.5万元/㎡，年涨幅约3%-5%，低于西安市区平均涨幅，表现相对稳健。

影响价格的核心因素

• 地铁距离：距地铁2号线800米内的房源单价较同小区其他房源高5%-10%，尤其是中高楼层南北通透户型；
• 学区属性：对口实验小学和66中学的房源溢价明显，同户型总价较非学区房高10万-15万；
• 装修情况：精装修（尤其是近5年内装修）比毛坯房贵10%-15%，简装修或老旧装修则可能低于均价5%-10%；
• 楼层与朝向：中间楼层（6-20层）、南北朝向户型最受欢迎，顶层、低楼层或东西朝向房源价格较低，部分低楼层房源因采光问题可能比同户型均价低8%-12%。

优劣势分析与购房建议

核心优势

1. 地段成熟，配套完善：位于凤城九路核心板块，交通、教育、商业、医疗资源丰富，生活便利度高，适合“一步到位”的家庭购房；
2. 户型多样，选择灵活：从刚需小户型到改善大户型全覆盖，满足不同家庭需求，主力户型方正实用，得房率约80%-85%；
3. 价格稳健，性价比高：相较于西安南郊、西郊同品质小区，凤城九号单价略低，且学区属性加持，长期保值性较强。

主要不足

1. 房龄较长，部分设施老化：小区建成已15年左右，部分房源存在外墙脱落、管道老化等问题，需提前检查；
2. 停车位紧张：车位配比不足1:1，晚归业主可能面临停车难问题，购车前需确认小区剩余车位情况；
3. 社区环境一般：绿化率中等，且无中央景观，部分楼栋间距较小（约40-60米），低楼层采光可能受影响。

购房建议

• 刚需购房者：优先选择中间楼层、南北朝向的两居室（80-90㎡），总价控制在120万-150万，性价比最高，且租金回报率可达3%-4%；
• 改善型家庭：可关注边户三居室（110-130㎡），南北通透+大阳台，视野和采光俱佳，总价150万-200万，适合二孩家庭或三代同堂；
• 投资购房者：重点关注地铁口小户型（一居室或两居室），总价低、易出租，长期持有可通过租金和房价上涨获得稳定收益。

相关问答FAQs

Q1：凤城九号二手房的产权年限是多少？剩余年限对房价有影响吗？
A：凤城九号住宅用地产权年限为70年，于2009年拿地，截至2024年剩余约56年，根据现行政策，住宅产权到期后可自动续期，因此剩余年限对房价影响较小，但若剩余年限不足50年，部分银行可能会影响贷款审批，购房前需核实具体拿地时间并咨询贷款银行。

Q2：凤城九号小区是否有学区？对口学校教学质量如何？
A：凤城九号对口未央区实验小学（小学）和西安市第66中学（初中），未央区实验小学是省级示范小学，师资力量较强，升学率在区域内名列前茅；西安市第66中学为市级重点中学，高考一本率约60%，整体教育资源优质，是小区房价的重要支撑，但需注意，学区划分可能每年微调,购房前建议到未央区教育局核实最新学区范围。