盱眙作为江苏淮安下辖的县城，近年来依托生态优势和区位发展，二手房市场逐渐活跃，不少居民选择通过个人直接出售的方式交易房产，这种方式能节省中介佣金，实现买卖双方直接对接，但流程中需注意细节把控，个人出售二手房并非简单挂牌，需从房源准备、定价策略、渠道选择到过户交接逐步规划,才能高效完成交易。
房源准备：明确产权与房屋状况
个人出售前，首要任务是梳理房屋产权及现状，需核验《不动产权证书》原件，确认产权人信息是否与身份证一致，有无共有人（如配偶、子女），若存在共有产权，需所有共有人同意出售并签字，检查房屋是否存在抵押、查封等限制交易情况，可通过“苏服办”APP或盱眙不动产登记中心查询，若有抵押需提前与抵押权人（如银行）沟通解押流程。
整理房屋关键信息：建筑面积、套内面积、建成年代、楼层、朝向、装修情况（如是否带家具家电）、小区配套（学区、物业、停车位）、周边交通（如是否靠近盱眙汽车站、主干道）等，并拍摄清晰房屋照片及视频（涵盖客厅、卧室、厨房、卫生间及小区环境），突出房屋亮点，如“满五唯一”“近实验小学”等,吸引潜在买家。
科学定价：参考市场与自身需求
定价是交易核心，过高易导致房源滞销，过低则可能造成损失，建议通过以下方式综合定价：一是参考盱眙本地二手房平台（如贝壳、安居客）近期成交数据，筛选同小区、同户型、相似楼层的成交价，取区间中值；二是考虑房屋折旧因素，如房龄超10年可能需适当调低价格，装修保养较好的可小幅上浮；三是结合自身需求，若急于出售可定价略低于市场价，若时间充裕可保持合理溢价。
盱眙某小区（如都梁府）90㎡三房，近期成交价约1.1万-1.2万/㎡，若房屋装修较新、楼层适中，可定价1.15万/㎡左右，总价约103.5万。
渠道选择：多路径触达潜在买家
个人出售需拓宽渠道，增加曝光量：一是线上平台，在58同城、赶集网、盱眙本地房产公众号（如“盱眙房产网”）免费发布房源，注明核心信息（价格、户型、亮点）及联系方式，避免留私人电话，可使用微信小号或专用联系方式；二是线下渠道，在小区公告栏张贴售房信息，或通过邻里、同事、亲友熟人介绍，信任度较高；三是若自主操作复杂，可考虑“半委托”中介（仅委托带看，不签独家合同），需提前约定佣金比例（通常1%-1.5%）,降低成本。
带看与谈判：专业沟通促成意向
带看前与买家确认时间，提前整理房屋，保持整洁通风，准备好房屋产权证、身份证复印件等材料，带看时主动介绍房屋优势及周边配套，如实回答买家疑问（如房屋是否有漏水、邻里关系等），避免隐瞒问题。
谈判时明确核心诉求：付款方式（全款优先，按揭需确认买家银行预审批额度）、交房时间（通常过户后7-15日内）、家具家电处理（可折价出售或保留）、违约责任（如逾期付款、逾期交房的违约金比例），达成初步一致后，签订《购房意向书》，买家支付定金（不超过总房价20%），定金需书面约定“若卖家违约，双倍返还；若买家违约，定金不退”。
过户与交接：合规办理避免纠纷
过户是关键环节，买卖双方需共同到盱眙县不动产登记中心办理，材料包括：①双方身份证原件及复印件；②《不动产权证书》原件；③《购房意向书》或《存量房买卖合同》（可自行下载模板或参考示范文本）；④税费缴纳凭证。
税费方面，个人出售需承担：①增值税及附加（满2年免征，不满2年按5.3%征收）；②个人所得税（满5年唯一免征，不满5年或非唯一按差额20%或总房价1%征收）；③交易手续费（住宅5元/㎡，由买卖双方各半承担），买方主要承担契税（首套房90㎡以下1%，90㎡以上1.5%；二套房90㎡以下1%，90㎡以上2%）。
过户后，买方领取新产权证，卖家结清水电燃气费、物业费，交付钥匙，尾款通过银行转账（备注“购房尾款”）完成,避免现金交易。
盱眙个人二手房出售关键材料清单
| 材料名称 | 说明 | 备注 |
|---|---|---|
| 不动产权证书 | 原件及复印件，证明房屋所有权 | 需与产权人身份证一致 |
| 房屋产权人身份证 | 所有产权人原件及复印件 | 共有人需全部到场 |
| 房屋测绘报告 | 原件，用于过户面积确认 | 可向物业或开发商申请 |
| 原始购房合同 | 如有，证明房屋来源 | 备用材料 |
| 物业费、水电燃气费结清证明 | 由物业、供水供电公司出具 | 避免交房纠纷 |
| 共有人同意出售证明 | 如房屋为共有，需所有共有人签字的书面声明 | 需注明“同意出售并配合过户” |
不同出售渠道对比
| 渠道 | 优势 | 劣势 | 费用 |
|---|---|---|---|
| 中介渠道 | 专业带看、广泛客源、流程指导 | 需支付佣金（1%-2%） | 佣金+可能的中介服务费 |
| 线上平台 | 免费发布、覆盖面广 | 需自行处理咨询、带看、谈判 | 平台会员费（可选） |
| 熟人介绍 | 信任度高、佣金低或无 | 成交周期不确定、客源有限 | 可能需请客或小感谢费 |
注意事项
- 法律风险：务必核实买家购房资格（尤其是按揭客户需确认银行预审批），房屋如有违建或产权纠纷，需解决后再交易，避免后续诉讼。
- 资金安全：定金和尾款尽量通过银行监管账户，或要求买家转账至本人银行卡（备注“购房款”），避免直接现金交易，防止“一房多卖”。
相关问答FAQs
问：盱眙个人出售二手房，满2年和满5年“唯一住房”具体指什么？能省多少税费？
答：满2年指从《不动产权证书》登记日期或契税票填发日期起满24个月；满5年唯一指满5年且家庭（含配偶、未成年子女）在本县内仅此一套住房，满2年可免增值税及附加（约5.3%），满5年唯一可免个人所得税（通常为总房价1%或差额20%），以一套100万的房子为例，若满5年唯一，个税可省约1万-5万（具体看房屋原值），若不满2年，增值税需缴5.3万，税费成本显著增加。
问：个人二手房交易中，“定金”和“订金”有什么区别？违约时如何处理？
答：定金具有担保性质，签订《定金合同》后，卖家违约需双倍返还定金，买家违约则定金不退；订金视为预付款，无论哪方违约，均需退还，交易中务必在合同中明确“定金”字样，并书面约定定金金额、支付方式及违约处理，避免口头约定引发纠纷，若买家支付的是“订金”，卖家违约时仅需返还订金,无需双倍赔偿。
