常州青竹苑二手房现在值得入手吗？

常州青竹苑二手房位于常州市钟楼区勤业板块，是一个建成于2003年左右的普通住宅小区，总占地面积约5万平方米，总建筑面积约8万平方米，由多层住宅（6-7层）组成，无电梯，总户数约600户，容积率约1.6，绿化率约30%，小区定位为成熟社区，周边生活配套完善，交通便利,是钟楼区刚需及改善型购房者关注的对象之一。

二手房市场现状

青竹苑二手房市场近年来保持相对稳定的交易活跃度，主要受地段配套、学区资源及性价比影响，截至2024年中，小区二手房挂牌均价约1.7万-1.9万元/平方米，不同户型、楼层及装修状况价格差异明显，与周边次新小区相比，青竹苑价格优势明显，低于区域内2020年后建成的楼盘（均价约2.2万-2.5万元/平方米），但高于更老旧的90年代小区（均价约1.4万-1.6万元/平方米）。

从成交量看，近6个月成交套数约30套，月均5套左右，成交周期普遍为1-3个月，购房者以本地刚需家庭（首套房）和学区需求家庭为主，部分投资者也会关注其租金回报率（当前租金约25-35元/平方米/月，年回报率约2%），需注意的是，小区部分房源因房龄较长（20年以上），存在户型设计过时、管道老化等问题，挂牌价较同小区次新房低10%-15%。

户型与价格分析

青竹苑主力户型为两房一厅（约60-80平方米）、三房一厅（约80-110平方米），少量一房一厅（约40-50平方米），以南北通透或朝南户型为主，朝北或东西向户型较少且价格较低，以下为不同户型价格区间参考（数据来源：某中介平台2024年6月挂牌统计）：

价格影响因素：

• 楼层：中间层（3-5层）价格最优，低楼层（1-2层）因潮湿、采光问题价格低5%-8%，高楼层（6-7层）无电梯且爬楼不便，价格低8%-12%；
• 装修：简装（基础装修）挂牌价最低，精装（现代风格、带家具家电）价格高10%-15%，毛坯房价格最低，适合打算翻新的购房者；
• 朝向：南北通透户型溢价约5%，纯南向次之，东西向或北向户型价格较低；
• 房源状态：满五唯一（产权满5年且为卖家唯一住房）税费较低，挂牌价可能略高；急售房源通常有5%-10%议价空间。

配套设施

青竹苑生活配套成熟，步行范围内满足日常生活所需，具体如下：

生活配套

• 商业：小区门口有青竹苑菜市场，步行10分钟可达勤业路商业街（有苏果超市、肯德基、药店等）；驾车15分钟到达吾悦广场、环球港等大型综合体，满足购物、餐饮、娱乐需求。
• 医疗：常州市第二人民医院钟楼院区（三级乙等）距离小区约2公里，步行20分钟可达；周边还有勤业社区卫生服务中心，基础医疗便利。
• 银行/邮政：建设银行、工商银行、农业银行网点均在1公里范围内，邮局勤业路支局步行10分钟可达。

教育配套

青竹苑对口学区为钟楼实验小学（公立，常州市优质小学）和常州市第二十四中学钟楼分校（公立初中），教育资源在区域内中等偏上，吸引不少学区购房者，但需注意，学区政策可能调整，购房前需向教育局或中介核实最新划片范围。

休闲配套

小区自带中心花园和健身器材，周边有青枫公园（距离1.5公里，城市公园）、五星公园（距离2公里），适合晨练、散步；勤业全民健身中心步行15分钟可达，有篮球场、健身房等设施。

交通情况

青竹苑交通便捷，公共交通与自驾均较为便利：

• 公共交通：小区门口有“青竹苑”公交站（途经线路：B1路、12路、25路、225路等），可直达市中心南大街商圈（约20分钟）、常州火车站（约40分钟）；地铁2号线“勤业路站”距离小区约800米，步行10分钟可达，连接常州主城与武进区。
• 自驾：小区临近勤业路、怀德路等城市主干道，驾车至钟楼区政府约10分钟，至常州奔牛国际机场约40分钟；周边停车位紧张，小区内为地面停车位，月租金约200-300元/辆，部分业主在路边划线停车,需注意违停风险。

优缺点归纳

优点：

1. 地段成熟：位于钟楼区核心板块，生活、商业、医疗配套完善，生活便利度高；
2. 学区资源：对口优质公立学校，适合有学区需求的刚需家庭；
3. 性价比高：相比周边次新房，单价较低，总购房门槛低，适合预算有限的购房者；
4. 交通便捷：公交、地铁覆盖，自驾路网发达，通勤便利。

缺点：

1. 房龄较长：建成于2003年，房屋普遍存在墙体老化、管道堵塞、电路老化等问题，后期维护成本高；
2. 无电梯：多层住宅无电梯，对老年人或行动不便者不友好，高层房源（6-7层）流通性较差；
3. 小区环境一般：绿化率中等，公共设施老旧（如单元门禁、信箱等），物业管理为普通小区物业，服务能力有限；
4. 停车位不足：小区规划停车位约200个，现有车位配比约1:3,停车紧张。

相关问答FAQs

问题1：常州青竹苑二手房适合哪些人群购买？
解答：青竹苑二手房主要适合以下几类人群：

1. 刚需首套购房者：总价低（三房总价约150万左右），首付压力小，适合预算有限、在钟楼区工作的年轻人；
2. 学区需求家庭：对口钟楼实验小学和二十四中钟楼分校，子女即将入学的家庭可优先考虑，但需提前核实学区政策；
3. 养老过渡家庭：若对电梯无硬性要求，小区生活便利、医疗配套近，可作为养老过渡住房；
4. 投资者：租金回报率约2%，高于部分商业公寓，但需注意房龄对长期升值的影响，更适合长线持有。

问题2：购买青竹苑二手房需要注意哪些问题？
解答：购买青竹苑二手房时，需重点关注以下几点：

1. 房屋状况：房龄20年以上，务必实地查看房屋墙体有无裂缝、管道是否通畅、电路是否老化，建议聘请专业验房师检测，避免后期维修成本过高；
2. 产权与税费：核实产权是否清晰（有无抵押、查封），确认“满五唯一”资格以降低税费成本（契税、个税等），若为满二唯一可免征个税；
3. 学区政策：向常州市教育局或钟楼区教育局咨询最新学区划片范围，确认房屋是否在当前学区内，避免因政策变动导致学区失效；
4. 物业管理与停车：了解物业费标准（约0.8元/平方米/月）及服务质量，实地考察小区停车位紧张情况,若有停车需求需优先选择带固定车位的房源。