中景香颂二手房作为区域内关注度较高的楼盘之一,其市场表现、居住价值及投资潜力一直是购房者关注的焦点，以下从楼盘基础信息、二手房市场现状、户型与价格分析、小区配套及优缺点等维度展开详细解读，为有意向的购房者提供参考。
楼盘基础信息
中景香颂位于杭州市拱墅区东文街与沈半路交叉口,由中天集团开发，于2015年交付，总占地面积约4.2万平方米，总建筑面积约12.6万平方米，容积率3.0，绿化率35%，共计10栋楼，总户数约892户，小区以中小户型为主，定位刚需及改善型住宅，物业由中天物业提供服务，物业费约3.0元/平方米·月。
从建筑类型来看,中景香颂为高层住宅，楼高18-26层，两梯四户设计，户型涵盖89㎡三房、110㎡四房、128㎡四房等，得房率约78%-82%，毛坯交付（部分房源后期有简单装修），小区整体采用现代简约风格外立面，楼栋布局较为规整，中间设有中央景观带，配备儿童游乐区、健身器材及地下双层停车场（车位比约1:1.1）。
二手房市场现状
挂牌量与成交周期
据2024年6月数据,中景香颂二手房挂牌量约65套，占小区总户数的7.3%，其中89㎡小三房挂牌量占比约45%，110㎡四房占比约35%，128㎡大四房占比约20%，近半年成交周期平均为2-3个月，低于区域内二手房平均成交周期（约4个月），显示市场流动性较好。
价格走势
近一年中景香颂二手房挂牌价整体呈稳中有升趋势,2023年6月均价约4.8万元/平方米，2024年6月均价约5.1万元/平方米，涨幅约6.25%，具体来看，不同楼层、朝向及户型的价格差异明显：中间楼层、南北通透的房源单价可达5.3-5.6万元/平方米，而顶层或低楼层、东西朝向的房源单价约4.5-4.8万元/平方米，价差最高达20%以上。
成交案例参考
- 2024年5月成交一套89㎡三房，12楼中间层，南北朝向，精装修，成交总价485万元，单价约5.45万元/平方米，较挂牌价议价5%；
- 2024年4月成交一套110㎡四房，18楼边套，南向阳台带大飘窗，毛坯交付，成交总价560万元，单价约5.09万元/平方米，接近挂牌价。
户型与价格分析（表格）
| 户型 | 面积区间（㎡） | 总价区间（万元） | 单价区间（万元/㎡） | 核心卖点 |
|---|---|---|---|---|
| 89㎡三房两厅一卫 | 88-91 | 400-500 | 5-5.5 | 总价门槛低，适合刚需；三房设计紧凑，功能性齐全；部分房源带阳台，可拓展空间。 |
| 110㎡四房两厅两卫 | 108-112 | 520-650 | 8-5.8 | 改善主力户型，四房布局满足多孩家庭或二胎需求；客厅连接南向阳台，采光充足。 |
| 128㎡四房两厅两卫 | 125-130 | 630-850 | 0-6.5 | 大平层设计，主卧套间，南北双阳台；边户视野开阔，部分房源可远眺运河景观。 |
小区配套
交通配套
地铁：距地铁5号线东文街站约500米（步行6分钟），可快速直达武林广场、钱江新城等核心区域；
公交：小区门口设“中景香颂站”，有70路、90路、129路等8条公交线路，覆盖杭州东站、汽车北站等交通枢纽；
自驾：紧邻沈半路、上塘高架，车程15分钟可达西湖景区，30分钟可达萧山国际机场。
商业配套
周边1公里内有宝龙城市广场、万达广场（香积寺路店），大型商超永辉超市、物美超市步行10分钟可达，满足日常生活购物需求；沿街底商有便利店、餐饮店、药店等，社区商业配套成熟。
教育配套
对口学区为杭州市卖鱼桥小学教育集团（文汇校区）和杭州市文澜中学（分校），均为区域内优质学校，教育资源丰富；幼儿园有杭州蓓蕾幼儿园（分园），步行5分钟可达。
医疗与休闲
医疗：距浙江省人民医院约3公里（车程10分钟），杭州市第二人民医院约2公里，三级医疗资源齐全；
休闲：北邻运河绿道（步行800米），南靠上塘河公园，小区内部有中央花园、羽毛球场，适合日常健身散步。
优缺点归纳
优点：
- 地段成熟：位于拱墅区核心板块，周边配套完善，生活便利度高；
- 交通便利：双地铁（规划中的地铁4号线与现有5号线）+ 多条公交线，自驾路网发达；
- 学区优质：对口卖鱼桥小学、文澜中学，教育资源对家庭购房者吸引力强；
- 户型实用：中小户型为主，得房率较高，总价可控，兼顾刚需与改善需求。
缺点：
- 房龄中等：2015年交付，部分小区公共设施（如电梯、外立面）存在一定老化，后期维护成本需关注；
- 密度较高：容积率3.0，楼间距约40-50米，低楼层采光可能受影响；
- 停车位紧张：车位比1:1.1，随着业主车辆增多，夜间停车难度较大。
相关问答FAQs
Q1：中景香颂二手房的税费如何计算？
A：中景香颂二手房税费主要包括契税、增值税及附加、个人所得税，具体计算方式如下（以“满五唯一”和“不满二”为例）：
- 契税：首套90㎡及以下1%，90㎡以上1.5%；二套90㎡以下1%，90㎡以上2%（多套房按3%征收）；
- 增值税及附加：房产证满2年免征，不满2年按成交价5.6%征收（附加税包含城市维护建设税、教育费附加等）；
- 个人所得税：满五唯一免征，不满五或非唯一按成交价1%或（成交价-原值-合理费用）20%征收（差额征收需提供原值凭证）。
以一套成交价500万元的“满五唯一”89㎡三房为例，仅需缴纳契税500万×1%=5万元（首套），总税费约5万元。
Q2：中景香颂的物业管理水平如何？租金回报率大概是多少？
A：中景香颂由中天物业提供服务，物业团队为开发商自持，管理相对规范，日常服务包括安保巡逻、卫生清洁、绿化养护及设施维护等，业主反馈物业响应速度较快（报修平均2小时内处理），但部分业主认为物业费（3元/㎡·月）略高于周边平均水平，且对小区公共区域（如楼道、电梯）的更新频率有提升空间。
租金回报率方面，根据2024年6月数据，89㎡三房月租金约4500-5500元，110㎡四房约6000-7000元，128㎡四房约7500-9000元，按当前房价计算，租金回报率约1.8%-2.5%，略低于杭州二手房市场平均回报率（约2.8%），主要受房价较高及周边租赁供应充足影响。
