杨行二手房房价现在怎么样？未来走势如何？

杨行作为上海宝山区的核心居住板块之一,近年来随着区域配套升级和交通网络完善，二手房市场保持活跃，房价水平在宝山区内处于中等偏上位置，不同小区、房龄、户型之间的价格差异较为明显，整体来看，杨行二手房均价约在5.5万-7万元/平方米，具体价格受房龄、学区、商业配套、地铁距离等多重因素影响，呈现出“次新房高于老破小、地铁房高于非地铁房、学区房高于普通住宅”的特点。

从区域位置来看,杨行东临宝山滨江，西接顾村，南连大场，北至罗店，属于宝山区“南中部”重点发展板块，区域内拥有地铁1号线（杨行站）、3号线（友谊路站）以及南北高架、沪太路等主干道，可快速通达市中心，商业配套方面，宝杨宝龙广场、万达广场（宝山店）、福耀世界等综合体已成熟运营，能满足居民日常消费需求；教育有杨泰实验小学、杨行中学、华东师大附属杨行中学等优质学校，医疗方面有三甲医院宝山区中西医结合医院，生活便利度较高，这也是支撑房价的基础因素。

以具体小区为例,杨行二手房市场可大致分为三类：一是次新房小区，房龄在10年以内，多为2010年后建成的商品房，代表小区如“杨行花园”“宝宸怡景园”“美兰湖畔雅苑”等，这类小区普遍采用人车分流、绿化率高，户型设计合理，均价在6.5万-7万元/平方米，例如杨行花园（2015年建成），主力户型为89-140平方米二至三房，近期成交均价约6.8万元/平方米，部分低楼层房源可谈至6.5万元/平方米，而高楼层景观好房源可达7.2万元/平方米，二是房龄10-20年的“老破小”小区，代表如“杨泰三村”“宝启公寓""福地苑"等，这类小区以60-90平方米中小户型为主，均价在5万-5.8万元/平方米，其中杨泰三村（2005年建成）因靠近地铁1号线杨行站，且对口杨泰实验小学，学区属性加持下，均价达5.5万元/平方米，比同板块非学区老小区高出约10%，三是远郊或配套待完善小区，如部分靠近罗店或美兰湖区域的小区，房龄较长且商业交通配套一般，均价在4.5万-5万元/平方米，但此类房源占比较低。

影响杨行房价的核心因素中,地铁距离和学区属性最为突出，距离地铁1号线步行10分钟以内的小区，如“杨行家园”“宝龙世家”，均价普遍比同类型地铁15分钟以上小区高15%-20%；学区房方面，对口杨泰实验小学、宝山区第一中心小学的小区，如“福地苑”“杨泰三村”，即使房龄较长，仍能保持较高溢价，且成交量稳定，房龄是重要分界线，10年次新房因居住体验佳、贷款年限长，更受年轻购房者青睐，而20年以上老破小主要吸引预算有限的刚需或学区需求客群。

从市场走势来看,2023年以来杨行二手房价格整体平稳，部分优质次新房出现小幅上涨，涨幅约3%-5%，而老破小价格基本持平，个别房源因挂牌量增加略有议价空间，成交量方面，春节后至“金九银十”是传统旺季，月均成交量可达150-200套，占宝山区二手房成交量的约20%；淡季月均成交量约100套，其中60%为刚需小户型，30%为改善型三房，10%为学区房，投资需求占比约15%，主要看好杨行与宝山cbd的联动发展，以及未来19号线（规划中）的地铁利好。

以下是杨行部分典型二手房小区价格参考（截至2023年10月）：

综合来看,杨行二手房市场呈现出“刚需有支撑、改善有选择、投资看潜力”的特点，对于预算有限的购房者，可选择杨泰三村、宝启公寓等老破小，总价控制在300万-400万元；追求居住品质的改善家庭，可关注杨行花园、宝宸怡景园等次新房，总价500万-800万元；若以学区为主要需求，福地苑、杨泰三村是重点考虑对象，需提前关注入学政策，未来随着宝山区产业导入和交通设施完善，杨行二手房市场有望保持稳定，优质房源的保值性较强。

FAQs

1. 问：杨行二手房中，性价比高的小区有哪些推荐？
   答：性价比高的小区主要分为两类：一是“杨泰三村”，房龄18年，均价5.5万元/平方米，近地铁且对口杨泰实验小学，总价低（300万起），适合刚需和学区需求；二是“宝宸怡景园”，房龄12年，均价6.2万元/平方米，步行5分钟到地铁1号线，户型方正，配套成熟，比同板块次新房总价低约50万，适合预算有限的改善家庭。

   

2. 问：现在入手杨行二手房是否合适？未来房价走势如何？
   答：当前杨行二手房价格整体平稳，部分优质房源有小幅上涨，但无大幅波动迹象，从长期看，杨行作为宝山重点发展板块，受益于地铁19号线（规划中）的利好和宝山cbd产业辐射，配套和交通将持续升级，房价具备一定上涨潜力，若自住需求强烈，可优先选择地铁房、学区房或次新房，短期持有风险较低；若纯投资，需注意市场流动性，建议选择总价低、易转手的中小户型房源。