2023年以来,绵阳二手房市场呈现“供需双增、价格稳中有降”的运行特征，作为川北地区的核心城市，其二手房走势既受全国楼市调控政策的影响，也与本地经济发展、人口流动及区域规划紧密相关，从整体来看，市场正从“卖方市场”向“买方市场”过渡，购房者观望情绪较浓，而业主挂牌意愿持续释放，供需关系的变化正深刻影响着价格走势和成交结构。
当前市场概况：挂牌量激增，成交量阶段性回落
据绵阳市住建局数据,2023年全市二手房成交面积约320万平方米，同比微降5%；而截至2024年10月，全市二手房挂牌量突破8万套，较2023年初增长约30%，供需失衡压力逐步显现，从月度成交看，2023年上半年受政策宽松（如降低首付比例、优化限购）影响，成交量曾出现短暂反弹，但下半年以来，随着经济修复不及预期、居民收入预期转弱，成交量持续回落，2024年1-10月月均成交面积约25万平方米，较2023年同期下降8%，值得注意的是，二手房在全市住房交易中的占比持续提升，已从2022年的35%升至2024年的42%，反映出购房者对“现房”和“配套成熟”属性的偏好增强。
价格走势：整体稳中有降，区域分化显著
2023年绵阳二手房整体均价约9800元/平方米，同比下跌3.5%；2024年以来均价稳定在9500-9700元/平方米区间，环比跌幅持续收窄，部分核心板块已现企稳迹象，从区域看，价格分化成为突出特征：
- 核心区（涪城区、游仙区）：依托成熟的商业、教育和医疗资源，价格相对坚挺，涪城区学区房（如绵阳中学、南山中学周边）均价约1.2-1.5万元/平方米，同比仅下跌1%-2%；非学区老小区（如五一广场、花园片区）因房龄较长（多建于2000年前）、配套设施老化，均价约8000-9000元/平方米，同比下跌5%-8%。
- 新兴区（科技城新区、安州区）：科技城新区作为绵阳“科技创新核”，依托京东方、长虹等企业产业导入，人口净流入加速，2024年均价约8500-9500元/平方米，同比上涨2%-3%；安州区因远离主城区、配套待完善，挂牌量激增（占全市挂牌量15%），均价约6500-7500元/平方米，同比下跌7%-10%。
- 远郊区（三台县、盐亭县）：受人口外流、产业支撑不足影响，市场持续低迷，三台县二手房均价约5000-6000元/平方米，同比下跌8%-12%，成交周期普遍超过12个月。
以下为2023-2024年绵阳主要区域二手房季度均价变化（单位：元/平方米）：
| 区域 | 2023Q1 | 2023Q2 | 2023Q3 | 2023Q4 | 2024Q1 | 2024Q2 | 2024Q3 | 2024Q4（预计） |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 涪城区（学区房） | 14500 | 14300 | 14100 | 14000 | 13900 | 13800 | 13700 | 13600 |
| 涪城区（非学区） | 8800 | 8600 | 8400 | 8200 | 8100 | 8000 | 7900 | 7800 |
| 科技城新区 | 8200 | 8300 | 8400 | 8500 | 8600 | 8700 | 8800 | 8900 |
| 安州区 | 7800 | 7600 | 7400 | 7200 | 7100 | 7000 | 6900 | 6800 |
| 三台县 | 6200 | 6000 | 5800 | 5600 | 5500 | 5400 | 5300 | 5200 |
供需变化：挂牌量激增，成交结构向“刚需型”倾斜
从供应端看,二手房挂牌量激增主要由三方面驱动：一是改善型需求释放，2023年以来绵阳改善型住房成交占比升至38%，部分业主置换新房后，原有二手房挂牌出售；二是投资客抛售，2021-2022年房价高点入市的投资客，因流动性压力选择降价套现；三是法拍房增加，2024年绵阳法拍房挂拍量同比增长45%，部分流入二手市场。
从需求端看,购房者更趋理性，“刚需”和“刚改”成为主力成交群体，数据显示，2024年90平方米以下小户型成交占比达52%，房龄10年以内的次新房成交占比45%，而总价150万元以上的大户型、老户型成交占比不足20%。“带押过户”政策（2023年绵阳推行）降低了二手房交易成本，提升了流通效率，但对整体成交的提振作用有限，仅带动成交量短期回升约10%。
影响因素：政策、经济与产品属性的三重博弈
绵阳二手房走势受多重因素交织影响：
- 政策层面：2024年绵阳优化限购政策（非本地户籍购房无需社保），首套房首付比例降至15%，商业贷款利率降至3.8%，政策宽松对刚需购房有一定刺激，但居民“买涨不买跌”的心理仍抑制需求释放。
- 经济与人口：2023年绵阳GDP增长6.2%，高于全国平均水平，人口净流入5万，但产业以制造业为主，高薪岗位有限，居民购房支付能力偏弱，房价上涨缺乏基本面支撑。
- 产品属性：房龄、学区、交通成为影响二手房价格的核心因素，涪城区“学区+地铁”双优房源溢价率达15%，而同一板块内无学区、无地铁的老小区，即使降价10%也难以成交。
未来展望：短期筑底企稳，长期结构分化
短期来看,绵阳二手房市场或延续“量降价稳”态势：高库存（按当前月均成交计算，库存周期约18个月）将压制价格反弹；政策宽松（如“以旧换新”补贴、税费减免）有望逐步改善市场情绪，2025年成交量或回升至2022年水平，长期看，区域分化将加剧：核心区学区房、科技城新区等产业聚集区二手房具备抗跌性，而远郊及老城区非优质房源可能面临进一步价值回调。
相关问答FAQs
Q1：现在入手绵阳二手房，需要注意哪些风险？
A：当前绵阳二手房市场需重点关注三类风险：一是价格波动风险，部分远郊或老小区房源可能继续下跌，建议优先选择核心区或新兴产业区；流动性风险，高库存房源成交周期长，需预留充足的资金周转时间；产品风险，避免房龄超过20年、无学区或交通配套的老小区，此类房源未来升值空间有限且转手困难。
Q2：绵阳二手房和新房怎么选？各适合哪些人群？
A：二手房优势在于“即买即住”、配套成熟，且价格透明（可参考周边成交价），适合急需入住（如孩子上学、就近工作）、预算有限的刚需购房者；新房则户型设计更新、社区规划更优，物业和绿化标准较高，适合预算充足、能接受2-3年等待期的改善型购房者，若看重学区资源，建议优先选择二手房（部分学区新房需落户年限限制）；若追求居住品质和未来升值潜力，可关注科技城新区等板块的新房项目。
