“做低房价避税”是指在房产交易过程中，买卖双方通过签订虚假合同、故意压低网签价格等方式，减少税费支出的行为，这种操作看似能短期节省成本，实则潜藏法律、经济等多重风险，属于典型的逃税行为，违反《中华人民共和国税收征收管理法》及《刑法》相关规定，以下从操作逻辑、常见手段、税费差异、法律风险及合法替代方案等方面展开分析。
“做低房价避税”的操作逻辑与常见手段
房产交易中，税费计算主要基于网签合同上的成交价，包括契税、增值税、个人所得税等，若实际成交价为200万元，但网签价做低至150万元，税费基数将直接减少25%，从而达到“避税”目的，常见操作手段如下：
| 手段名称 | 操作方式 | 风险点 |
|---|---|---|
| 阴阳合同 | 签订两份合同：一份“阳合同”（做低价用于网签缴税），一份“阴合同”（高价反映真实成交，作为付款依据）。 | 阴合同不受法律保护，若买方拒付差价或卖方违约，维权困难；税务部门可追溯阴阳合同差额税款。 |
| 虚增装修款/拆分费用 | 在房价中拆分“装修款”“家具款”等，例如将200万房价拆分为150万房款+50万装修费，装修费通过其他票据抵扣。 | 装修款虚增需提供虚假发票，可能构成虚开发票罪；税务部门对明显不合理的装修款（如远超当地均价）不予认可。 |
| 借名交易/亲属过户 | 通过直系亲属（如父母、子女）签订低价合同或赠与，利用亲属间交易税费优惠政策避税。 | 赠与需缴纳20%个人所得税（非直系亲属），未来出售时可能因原价过低导致个税差额巨大；借名交易存在产权归属纠纷风险。 |
| 拆分多套房产交易 | 将一套高价房产拆分为多套低价房产分别网签，适用较低税率档位（如契税90㎡以下税率更低）。 | 需满足多套房产独立产权条件，操作复杂；若拆分不合理，被税务部门认定为“避税”并核定征税。 |
做低房价对税费的实际影响（以一线城市为例）
假设一套住宅（满五唯一，面积90-144㎡，买方首套）正常成交价为200万元，做低至150万元，税费差异如下：
| 税种 | 正常成交价（200万）计算 | 做低成交价（150万）计算 | 差额 |
|---|---|---|---|
| 契税（买方） | 90-144㎡首套：1.5%×200万=3万元 | 5%×150万=2.25万元 | 75万元 |
| 增值税（卖方） | 满二免征 | 满二免征 | 0元 |
| 个人所得税（卖方） | 满五唯一免征 | 满五唯一免征 | 0元 |
| 合计 | 3万元 | 25万元 | 75万元 |
若房屋不满二或非唯一，税费差异更大，一套不满二住宅（成交价200万），卖方需缴纳增值税（5.3%×200万=10.6万）及个税（1%×200万=2万），合计12.6万；做低至150万后，增值税10.3万、个税1.5万，合计11.8万，差额0.8万，虽然短期节省税费，但需承担后续风险。
“做低房价避税”的法律风险与后果
- 民事责任：阴阳合同中，高价合同因未网签可能被认定为无效，若买方依据低价合同付款，卖方需追讨差价时缺乏证据支持；反之，买方若按高价合同付款，可能面临卖方违约风险。
- 行政责任：根据《税收征收管理法》，税务机关有权对“计税依据明显偏低且无正当理由”的行为进行核定征税（如按当地指导价或市场均价），并追缴税款、加收滞纳金（每日万分之五），处不缴或少缴税款50%以上5倍以下罚款，做低50万税款，可能被追缴50万税款+7.5万滞纳金（按1年计算）+25万-250万罚款。
- 刑事责任：若逃避缴纳税款数额较大（占应纳税额10%以上）且占应纳税额10%以上，可能构成逃税罪，根据《刑法》，处三年以下有期徒刑或拘役，并处罚金；数额巨大（占应纳税额30%以上）处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金，逃税100万，可能面临3年以下有期徒刑并处罚金。
合法降低房产交易税费的替代方案
与其冒险“做低房价”，不如通过合法政策优化税费支出：
- 利用税收优惠政策：
- 满五唯一：出售家庭唯一生活用房且持有满5年，可免征个人所得税。
- 满二：持有满2年，可免征增值税（北上广深需满5年免征）。
- 继承/赠与直系亲属：免征个人所得税，但未来出售时需按差额20%缴税（原购房成本可扣除）。
- 合理规划交易时间：若房屋不满二，可通过持有至满二免征增值税，节省5%左右税费（普通住宅）。
- 选择正规中介避税建议：部分中介提供“税费测算”服务，通过合理拆分面积、选择满五唯一房源等合法方式降低成本，而非虚假操作。
- 共有产权分摊税费：若多人共有房产，可通过增加共有人（如子女）分摊成交价，适用较低税率档位（如契税90㎡以下税率1%）。
相关问答FAQs
Q1：做低房价避税是否违法？会有什么后果？
A：做低房价避税属于逃税行为，违反《税收征收管理法》及《刑法》，法律后果包括：①税务部门核定征税并追缴税款、滞纳金（每日万分之五）及0.5-5倍罚款；②若逃税数额较大（占应纳税额10%以上），可能构成逃税罪，面临有期徒刑或拘役并处罚金；③阴阳合同不受法律保护，买卖双方可能因差价支付问题产生民事纠纷，维权困难。
Q2：除了做低房价，还有哪些合法降低房产交易税费的方法？
A：合法降低税费的方法包括：①利用“满五唯一”“满二”等税收优惠政策免征个税或增值税；②合理规划交易时间，持有至满足免征条件；③选择共有产权分摊成交价，适用较低税率档位（如契税）；④通过正规中介进行税费测算，优化交易结构（如选择普通住宅、控制面积等）；⑤继承或赠与直系亲属（需注意未来出售时的差额个税），建议在交易前咨询税务部门或专业律师,确保操作合法合规。
