越湖名邸二手房作为区域内备受关注的改善型住宅项目，凭借其优越的地理位置、完善的社区配套以及稳定的居住品质，在二手房市场保持着较高的关注度，以下从小区概况、市场现状、户型特点、价格分析、优缺点及购买建议等方面展开详细说明。
小区概况
越湖名邸位于某市滨湖新区核心板块，东临城市主干道湖滨大道，西靠越湖公园，北邻区重点小学，南接商业综合体，周边交通、教育、商业、医疗等配套成熟，小区由知名开发商“XX地产”于2015年开发建设，总占地面积约8万平方米，总建筑面积约20万平方米，由12栋18-26层高层住宅及1栋商业配套楼组成，容积率2.0，绿化率高达40%，采用人车分流设计，地下停车位约1500个，车位比1:1.2，物业公司为“XX物业”，物业费3.5元/㎡/月，以24小时安保、定期绿化养护、快速维修响应等服务赢得业主认可。
二手房市场现状
近年来，越湖名邸二手房市场整体呈现“量稳价升”的态势，根据某中介平台数据，2023年小区二手房成交量为286套，同比上涨12%；成交均价为38500元/㎡，较2022年上涨8%，其中一线湖景房源均价达45000元/㎡，非湖景房源均价约35000元/㎡，从挂牌量来看，2024年3月小区挂牌房源为156套，户型涵盖89㎡三房至143㎡五房，其中89-100㎡小三房占比45%，125-140㎡改善四房占比35%，其余为143㎡以上大户型。
越湖名邸主力户型挂牌及成交情况（2023年数据）
| 户型面积 | 主力户型 | 挂牌量（套） | 成交量（套） | 成交均价（元/㎡） |
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| 89-100㎡ | 三房两厅一卫 | 70 | 129 | 36000 |
| 110-125㎡| 三房两厅两卫 | 45 | 98 | 38000 |
| 125-140㎡| 四房两厅两卫 | 30 | 49 | 41000 |
| 143㎡以上| 四房两厅三卫 | 11 | 10 | 45000 |
户型特点分析
小区主力户型设计注重实用性与舒适性，得房率普遍在85%以上，南北通透户型占比超80%。
- 89-100㎡小三房：经典三房两厅一卫布局，卧室均带飘窗，客厅连接观景阳台，适合刚需家庭或年轻夫妇，总价可控（约300-380万），租金回报率约2.5%。
- 110-125㎡三房/四房：部分户型采用“双卫+储藏间”设计，主卧套间配置，客厅开间达4.2米，连通南向大阳台，兼顾功能性与空间感，改善型客户偏好度高。
- 125-140㎡四房：全明户型，动静分区明确，餐厅与客厅一体，连接生活阳台，部分房源带入户花园，适合二孩家庭或三代同堂，总价约500-580万。
- 143㎡以上大平层：一梯一户设计，主卧带独立衣帽间和卫生间，客厅挑高5.8米，部分房源配备观景露台，湖景视野开阔，高端改善群体首选。
价格影响因素
越湖名邸二手房价格受多重因素影响，具体如下：
- 楼层与朝向：中间楼层（6-18层）朝南房源价格最坚挺，较顶楼、底楼溢价10%-15%；东南、南向房源比西向、北向贵8%-12%。
- 景观资源：西向临湖房源因可俯瞰越湖公园全景，溢价达20%；东向临街房源受噪音影响，价格低于同户型5%-8%。
- 装修与维护：精装修（近5年内装修）比毛坯贵15%-20%，带中央空调、地暖等设备的房源更受青睐；原业主定期维护的房屋（如管道翻新、墙面刷新）成交速度更快。
- 学区与交通：靠近区重点小学的房源（1-3号楼）因学区溢价10%-15%；距地铁3号线湖滨站步行500米内的房源（9-12号楼）价格高于同类型房源8%。
优缺点分析
优点：
- 区位优越：紧邻越湖公园，生态环境优美；步行15分钟可达商业综合体，满足日常购物、餐饮需求；地铁3号线、5条公交线路交汇，通勤便利。
- 教育资源优质：划片区重点小学（XX小学）和省重点初中（XX中学），教育配套成熟。
- 社区品质高：楼间距达60米以上，私密性好；人车分流设计，老人小孩出行安全；物业口碑好，小区绿化维护到位，四季有景。
缺点：
- 部分楼栋噪音问题：1-4号楼临湖滨大道，夜间车流较大，低楼层需关注隔音情况。
- 车位紧张：小区车位比1:1.2，晚归业主可能需排队停车，部分业主在周边小区租用车位。
- 房龄影响：2015年建成，部分房源已使用近10年，需关注管道老化、外墙渗水等潜在问题。
购买建议
- 刚需客户：优先选择89-100㎡中间楼层朝南小三房，总价低、租金回报稳定，建议避开临街楼栋。
- 改善客户：125-140㎡四房为首选，重点关注西向湖景房源，虽单价较高但居住体验佳，长期持有价值大。
- 投资客户：可关注学区房（1-3号楼）或地铁口房源（9-12号楼），这类房源流通性强，抗跌性较好。
- 实地考察要点：查看房屋实际维护情况（如水电管道、墙面裂缝），了解物业缴费记录，确认产权是否清晰（避免抵押、查封房源）。
相关问答FAQs
Q1：越湖名邸二手房的税费如何计算？
A：二手房税费主要包括契税、增值税及附加、个人所得税，具体计算方式如下：
- 契税：首套90㎡及以下1%，90㎡以上1.5%；二套90㎡及以下1%，90㎡以上2%（具体以当地政策为准）。
- 增值税及附加：房产证满2年免征，不满2年按成交价5.6%征收（个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税）。
- 个人所得税：满五唯一免征，不满五或非唯一按成交价1%或（成交价-原值-合理费用）20%征收，一套成交价380万的满二唯一房源，契税（首套、120㎡）为380万×1.5%=5.7万，免征增值税及个税，总税费约5.7万。
Q2：越湖名邸的物业管理费包含哪些服务？性价比如何？
A：小区物业费为3.5元/㎡/月，包含以下服务：24小时门禁监控与保安巡逻、公共区域保洁（楼道、电梯、大堂）、绿化养护（修剪、浇水、施肥）、公共设施维护（电梯、路灯、消防设施）、垃圾清运、社区文化活动（如节日装饰、业主生日关怀）等，对比周边同类小区（如湖滨花园物业费4元/㎡/月、阳光国际3元/㎡/月），越湖名邸物业费处于中等水平，但服务响应速度快（报修30分钟内上门）、绿化维护到位，业主满意度达92%,性价比较高。
