马山县二手房2024年价格走势如何？当前市场值得入手吗？

tjadmin ⋅ 2025-10-18 ⋅ 2 阅读 ⋅ 二手房需求

马山县位于广西壮族自治区南宁市北部,地处大明山余脉，是大石山区县和乡村振兴重点县，境内拥有弄拉生态旅游区、金伦洞等自然景观，生态环境优越，近年来，随着县域经济发展和交通基础设施改善，马山县二手房市场逐渐活跃，成为本地居民和周边群体关注的置业选择，本文将从市场现状、区域特点、购房注意事项及未来趋势等方面，详细解读马山县二手房市场情况。

马山县二手房

马山县二手房市场现状

马山县二手房市场以“刚需自住”为主导，整体呈现“供需平稳、价格亲民”的特点，从价格来看，2023年以来，马山县二手房整体均价维持在5000-7000元/平方米，远低于南宁市区及周边县域水平，其中普通住宅以60-90平方米刚需户型为主，单价集中在5000-6500元/平方米；靠近景区或江景的改善型房源单价可达7000-8000元/平方米，部分房龄较长（20年以上）的老旧小区或乡镇房源价格低至3000-4000元/平方米。
从供需结构分析，县城白山镇是二手房供应核心区域，挂牌量占比超60%，房龄10年以内的次新房占比约35%，10-20年的房源占比45%，20年以上老旧房源占比20%，需求端以30-45岁本地居民为主，占比约55%，主要需求为婚房、子女入学；45岁以上改善需求占比30%，关注小区环境、户型和医疗配套；剩余15%为养老或度假需求，多选择靠近古零镇、百龙滩镇等景区的房源。
与新房市场相比，马山县二手房优势明显：即买即住、配套成熟、无烂尾风险，尤其对预算有限或急需入住的购房者更具吸引力，部分老旧小区存在物业管理缺失、停车位不足、设施老化等问题，需综合考量。

区域	代表小区	均价（元/㎡）	优势	适合人群
白山镇中心	幸福家园、金伦花园	5500-6500	配套成熟，学校（马山县中学、白山镇小学）、医院（马山县人民医院）、商超集中，交通便利	本地刚需、子女入学家庭
百龙滩镇	江景苑、红水河畔	6000-7500	靠近红水河，部分房源带江景，环境安静，适合休闲	喜欢自然环境的改善家庭
古零镇	景区公寓、弄拉新村	5000-7000	靠近弄拉生态景区、金伦洞，旅游资源丰富，空气好	度假、养老、短期投资客
周鹿镇、林圩镇	镇中心小区	3000-4500	房价低，生活成本低，乡镇配套齐全，自住性价比高	预算有限的本地居民、返乡置业者

购买马山县二手房的注意事项

房源类型及产权风险

马山县二手房房源类型多样,需重点关注产权问题：

商品房：占比约70%，土地性质为出让，有完整的不动产权证书，可正常上市交易和贷款，是首选类型。
自建房：占比约20%，多为村民在集体土地上建造，无房产证仅有土地使用证，交易需村集体同意，存在政策风险，不建议购买。
安置房：占比约10%，因拆迁安置取得，部分需满5年才能交易，需核实安置协议和产权证明，避免“小产权房”纠纷。

交易流程及关键环节

马山县二手房交易流程与广西全区基本一致,但需注意县域特殊性：
① 看房选房：优先选择物业规范、停车位充足的小区，老旧小区需实地考察水电管网、墙体状况；
② 产权查档：买卖双方带身份证、房产证到马山县不动产登记中心查询产权状态（有无抵押、查封、共有权人），确保可交易；
③ 签订合同：使用南宁市住建局制式二手房买卖合同，明确成交价、付款方式（全款/贷款）、交房时间、违约责任（如逾期过户、房屋质量问题的赔偿）；
④ 资金监管：通过马山县房产交易中心或银行监管账户支付房款，避免直接支付现金，防止“一房多卖”；
⑤ 过户缴税：过户时需缴纳契税（首套90㎡以下1%，90㎡以上1.5%；二套3%）、个人所得税（满五唯一免征，未满5年按1%或差额20%征收），费用较低（总房价1%-3%）；
⑥ 交房验房：过户后卖方需结清物业费、水电费，交付钥匙，购房者检查房屋设施完好性。

常见风险规避

产权纠纷：避免购买共有产权房（需所有共有人同意）、抵押房（需卖方解押）；
房屋质量：聘请本地第三方验房机构（费用约500-1000元），重点检查屋顶漏水、墙体裂缝、电路老化等问题；
中介风险：选择正规中介（如链家、安居客本地加盟店），核实中介资质，避免“黑中介”吃差价或虚假房源；
学区风险：若为学区房，需到马山县教育局核实学区划分是否变动，避免“入学资格”落空。

马山县二手房市场未来趋势

随着南宁都市圈建设推进,马山县交通逐步改善（如南马高速、贵南高铁途经），未来1-3年或迎来“外溢需求”，尤其是南宁市区购房者对低价、生态房源的关注度提升，县域老旧小区改造（如加装电梯、管网更新）将提升部分老旧房源价值，但整体市场仍以“稳”为主，价格波动幅度有限（预计年涨幅3%-5%），对购房者而言，建议优先选择白山镇中心配套成熟房源或景区周边品质房源，长期持有自住或养老更具性价比。