2018厦门房价

2018年,厦门房价在经历了几年的快速上涨后，进入调整期，整体呈现“稳中有降、区域分化”的态势，作为二线城市的典型代表，厦门房价的波动既受到宏观调控政策的影响，也与自身土地供应、区域发展及市场供需结构密切相关，这一年，购房者观望情绪加重，开发商以价换量成为常态，市场从“卖方市场”逐步向“买方市场”过渡。

2018年厦门房价总体走势

从全年数据来看,2018年厦门房价整体回调，但跌幅相对温和，且不同区域表现差异显著，根据厦门市统计局及克而瑞等机构数据，2018年厦门全市商品房成交均价约为4.2万元/平方米，较2017年的4.4万元/平方米下跌约5%，其中住宅均价4.3万元/平方米，同比下跌4.5%，分季度看，一季度市场延续2017年末的低迷，均价环比下跌3%；二季度随着部分开发商促销，成交量小幅回升，但价格仍承压，环比下跌1%；三季度政策环境略有宽松，市场情绪短暂修复，价格趋稳；四季度受年底房企冲量影响，均价小幅回落，全年呈现“先降后稳再降”的震荡走势。

与2016-2017年的“暴涨”相比，2018年厦门房价的调整主要源于政策的持续收紧及市场预期的转变，2016年10月厦门出台限购、限贷政策后，2017年房价涨幅明显收窄，2018年政策效应进一步释放，投资需求被大幅抑制，刚需和改善型购房者成为市场主力，但受限于购买力及观望情绪，市场整体处于“低温”状态。

区域房价分化：岛内坚挺，岛外承压

厦门房价的“区域分化”特征在2018年尤为突出，岛内（思明区、湖里区）由于土地稀缺、配套成熟，房价始终坚挺；岛外（集美区、海沧区、同安区、翔安区）则因供应充足、配套相对薄弱，价格调整幅度较大。

各区域房价详情（2018年）

从表中可见,岛内思明、湖里区房价仍保持在5万元以上，同比跌幅不足3%，而岛外同安区均价已跌破2.6万元，跌幅超8%，岛内外价差达2.4倍，较2017年进一步扩大，这种分化主要源于：岛内土地资源几近枯竭，2018年岛内仅成交2宗住宅地块，导致新房供应稀缺，购房者转向二手房市场，支撑了房价；岛外则因近年土地出让量大，新房库存高企，且产业和商业配套滞后于岛内，购房者对岛外房产的价值认可度较低，价格自然承压。

影响2018年厦门房价的核心因素

政策调控持续收紧，市场预期逆转

2018年,厦门延续了2016年以来的严格调控政策，限购（本市户籍限购2套，非本市户籍需连续缴纳2年社保或个税，限购1套）、限贷（首套房首付比例30%，利率普遍上浮10%-15%；二套房首付比例不低于50%，利率上浮20%-30%）、限售（新购住房需取得产权证满2年方可转让）等政策组合拳精准打击投机需求，2018年厦门还加强了对房企销售行为的监管，严禁“捂盘惜售”“价外加价”，进一步规范了市场秩序，政策的持续高压使得投资客大量离场，购房者对“房价只涨不跌”的预期被打破，观望情绪加重，导致市场需求端明显萎缩。

土地供应“岛紧岛松”，新房结构失衡

2018年厦门土地市场呈现“岛内稀缺、岛外充足”的特点，全年全市共成交住宅用地约200公顷，同比增加15%，但其中岛内仅成交2宗地块（分别位于思明区前埔-莲坂板块和湖里区五缘湾板块），合计建筑面积约25万平方米，占比不足5%；岛外则成交住宅用地约190公顷，占比95%，尤其集美、翔安板块土地供应量激增，土地供应的结构性失衡导致岛内新房“一房难求”，而岛外新房库存高企，截至2018年底，岛外商品房库存去化周期约14个月，远超12个月的合理区间，开发商为加速回款，不得不通过降价促销去化，拉低了岛外整体房价。

供需关系逆转：库存高企，成交萎缩

2018年厦门商品房供应量约为800万平方米,同比增加10%，而成交量仅750万平方米，同比减少8%，供需比升至1.07，市场进入“买方市场”，分类型看，新房成交面积约500万平方米，同比减少12%，二手房成交面积约250万平方米，同比减少5%，二手房因配套成熟、即买即住，更受刚需青睐，成交占比提升至33%，库存方面，截至2018年底，全市商品房库存去化周期约10个月，其中岛内去化周期仅6个月，供不应求；岛外去化周期14个月，供过于求，供需关系的区域差异直接导致了房价的分化。

经济与人口支撑：增速平稳，流入放缓

厦门作为经济特区,2018年GDP增长7.1%，增速高于全国平均水平，经济基本面为房价提供了支撑，但人口方面，2018年厦门常住人口增量约5万人，较2016年的9万人、2017年的7万人明显放缓，人口流入速度的减弱削弱了刚需市场的购买力，厦门房价收入比已位居全国前列（2018年达18.6，远超国际公认的合理区间3-6），高昂的房价超出了普通居民的承受能力，进一步抑制了需求。

2018年厦门市场表现归纳

2018年是厦门楼市“理性回归”的一年，房价告别暴涨，进入调整通道，区域分化、以价换量成为市场关键词，对开发商而言，资金压力加大，高周转模式难以为继，降价促销、加快去化成为生存策略；对购房者而言，政策保护了刚需，市场回归居住属性，但“买涨不买跌”的心理仍使短期成交难以放量，总体来看，2018年厦门房价的调整是市场自我修复的必然结果，也为后续市场的平稳发展奠定了基础。

相关问答FAQs

Q1：2018年厦门房价下跌的主要原因是什么？
A1：2018年厦门房价下跌是多重因素叠加的结果：一是政策调控持续收紧，限购、限贷、限售等政策抑制了投资需求；二是土地供应结构失衡，岛外土地出让量大，新房库存高企，开发商以价换量；三是市场预期逆转，购房者观望情绪加重，供需关系逆转，成交量萎缩；四是房价收入比过高，居民购买力不足，刚需支撑有限。

Q2：2018年厦门岛内房价为何能保持坚挺？
A2：岛内房价坚挺主要源于三方面：一是资源稀缺性，岛内土地供应几近枯竭，2018年新房成交量不足全市的5%，供需紧张；二是配套成熟，岛内拥有优质的教育、医疗、商业及交通资源，尤其学区房价值突出，吸引大量改善型购房者；二手房市场活跃，成交占比超70%，成为岛内房价的“稳定器”，相比之下，岛外新房供应过剩，配套滞后，价格自然承压。