双合园二手房位于北京市朝阳区常营板块，是区域内典型的经济适用房社区，建成于2005年左右，由多层住宅组成，总户数约2000户，容积率2.8，绿化率30%，小区常营乡核心位置，东邻常营体育公园，西接常营中路，南靠管庄路，北连幺家店路，周边居住氛围浓厚，配套成熟，是刚需购房者关注的热门区域之一，近年来，随着常营板块的逐步发展，双合园二手房市场保持活跃，价格稳中有降,成交量在区域内始终处于中上水平。
从交通条件来看，双合园二手房具备显著优势，小区步行10分钟可达地铁6号线常营站，该站可快速直达国贸、朝阳门、金台夕照等核心商圈，换乘14号线可直达望京、丰台，地面交通方面，常营路口站、东柳巷站等公交站点环绕，有499路、566路、586路等多条公交线路，可直达四惠、东大桥、通州等地，对于在东坝、常营、管庄等区域工作的通勤族而言，双合园的通勤便利性较高,这也是吸引购房者的重要因素。
生活配套方面，双合园二手房周边资源完善，商业方面，小区1公里内有常营华联购物中心（含超市、餐饮、影院）、龙湖天街（朝阳北路店），以及底商便民商业街，满足日常购物、餐饮、娱乐需求；教育配套有常营中心小学（区重点）、陈经纶中学分校常营校区（初中）、朝阳区双语幼儿园等，教育资源在区域内属于中等水平，可满足12年教育需求；医疗方面，朝阳区常营医院（二级综合）、中国民航总医院（三甲，驾车15分钟）为居民提供基础及医疗保障；休闲资源包括常营体育公园（含篮球场、健身器材）、黄草湾郊野公园,适合日常健身休闲。
双合园二手房以60-100㎡的两居、三居户型为主，兼顾少量一居和四居，房源多为南北通透或南向户型，采光通风条件较好，由于建成年代较早，小区户型设计较为传统，部分存在客厅狭长、暗卫、储物空间不足等问题，但近年来部分业主对房源进行了翻新，提升了居住舒适度，小区物业管理由北京恒富物业负责，物业费约2.5元/㎡/月，安保、保洁、绿化等基础服务到位，但停车位较为紧张，车位配比约1:0.5，地上月租150元，地下月租350元,晚归常需排队等位。
从市场行情来看，双合园二手房价格受房龄、楼层、户型、装修等因素影响较大，2024年最新数据显示，小区挂牌均价约5.2万/㎡，较2023年同期下降约5%，成交周期普遍为3-6个月，议价空间在5%-8%，具体来看，一居户型（40-50㎡）挂牌价5.5-6万/㎡，总价220-300万，适合单身或年轻刚需；两居户型（60-75㎡）挂牌价5-5.8万/㎡，总价300-435万，是市场主力成交户型，其中中间楼层、南北通透的两居更受青睐；三居户型（80-100㎡）挂牌价4.8-5.5万/㎡，总价384-550万，多改善型家庭选择，低楼层带花园的三居溢价明显,以下是双合园二手房主流户型价格参考表：
| 户型类型 | 面积区间（㎡） | 单价区间（万/㎡） | 总价区间（万） | 优势特点 |
|---|---|---|---|---|
| 一居 | 40-50 | 5-6.0 | 220-300 | 总价低，过渡性强 |
| 两居 | 60-75 | 0-5.8 | 300-435 | 户方正，流通性好 |
| 三居 | 80-100 | 8-5.5 | 384-550 | 空间大，适合改善 |
双合园二手房的优势在于地段成熟、配套齐全、价格亲民，对比周边次新房（如常营公园里、龙湖天璞）单价低1-1.5万/㎡，性价比突出，但劣势也较为明显：一是房龄近20年，房屋存在一定老化，部分房源需额外投入装修成本；二是小区无电梯，多层步梯房对老人不友好；三是社区环境一般，楼栋间距较近，低楼层采光可能受影响；四是学区资源中等,相比朝阳区顶级学区溢价较低。
对于购房者而言，选择双合园二手房需结合自身需求：若预算有限、看重通勤便利性和生活配套，且对房龄要求不高，可优先考虑中间楼层、南北通透的两居；若改善型需求为主，可关注低楼层带花园或顶楼露台的三居，但需仔细检查房屋质量；若家有老人，建议避开无电梯的高楼层，或考虑周边带电梯的小区，交易时需注意核实房源产权性质（双合园有少量经适房未满限售期，需确认是否具备上市交易条件），并要求业主提供房屋维修基金缴纳记录等资料,避免后续纠纷。
相关问答FAQs
Q1：双合园二手房交易税费有哪些？如何计算？
A：双合园二手房交易主要涉及契税、增值税、个人所得税三项，契税：首套90㎡以下1%，90㎡以上1.5%；二套统一3%（多套房非住宅按3%），增值税：满2年免征，不满2年按全额5.3%征收（附加税等合计约5.6%），个人所得税：满五唯一免征，不满5年或非唯一按差额20%（或全额1%，二选一低缴），举例：一套满二不满五、总价400万的两居（原价300万），买方二套，需缴契税400万×3%=12万，增值税400万×5.6%≈22.4万，个人所得税（400-300）万×20%=20万，合计税费54.4万。
Q2：双合园的学区资源如何？对房价影响大吗？
A：双合园对口朝阳区常营中心小学（区级普通小学）和陈经纶中学分校常营校区（区级普通初中），学区资源在区域内属于中等水平，与朝阳区顶级学区（如朝阳实验小学、陈经纶中学本部）差距明显，对房价影响相对有限，对比周边非学区小区，溢价约5%-10%，若购房者重视学区，建议优先考虑常营片区内的学区房（如万象新天、柏林爱乐），若更看重性价比,双合园的配套和交通优势更具吸引力。
