二套二手房交易税费怎么算？与首套相比成本差异多少？

在二手房交易中，二套房的税费计算因涉及“二套房”身份认定、房屋持有年限、面积、是否唯一住房等多重因素，相较于首套房更为复杂，合理预估税费成本，有助于买卖双方明确交易预算、避免纠纷，本文将详细拆解二套二手房交易中买卖双方需承担的各项税费，明确计算规则及减免条件,并结合实际案例辅助理解。

买方需承担的主要税费

买方在二套二手房交易中，主要涉及契税、印花税（暂免）、测绘费、评估费、中介费及交易手续费等，其中契税是核心支出项，因“二套房”身份税率高于首套。

契税（核心税费）

契税是买方必须缴纳的税费，税率根据房屋面积、是否为家庭唯一住房及地方政策确定，根据《关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》（财税〔2016〕23号）规定，二套房契税标准为：

• 90㎡及以下：首套房1%，二套房1%（部分城市如北京、上海等对二套房90㎡以下按1%征收，但需确认当地是否执行“首套优惠”，若二套认定严格则无优惠）；
• 90㎡以上：首套房1.5%，二套房2%（北上广深等城市对非普通住宅二套房税率可能上浮至3%，需以当地税务部门政策为准）。

计税依据：房屋成交价（网签价），若网签价低于税务部门核定的计税价格（通常为当地同期同类房产均价），则按核计税价格计算。

示例：购买一套成交价200万元、面积120㎡的二套房（非普通住宅），当地契税税率为2%，则契税=200万×2%=4万元；若面积改为80㎡，税率1%，则契税=200万×1%=2万元。

其他费用

• 印花税：目前对个人购买住房暂免征收印花税（买卖双方均免）。
• 测绘费：若房屋有面积误差或需重新测绘（如老旧房产），按1.36元/㎡收取，仅收一次，通常由买方承担。
• 评估费：办理商业贷款时，银行要求对房产进行评估，评估费一般为评估值的0.1%-0.5%（如100万房产评估费约1000-5000元），买方承担。
• 中介费：通过中介交易的，一般为成交价的1%-3%（买卖双方协商承担比例，通常各半或买方承担，需在合同中明确）。
• 交易手续费：部分城市仍收取，如住宅每㎡3-6元（买卖双方各半，具体以当地住建部门规定为准）。

卖方需承担的主要税费

卖方税费主要围绕增值税及附加、个人所得税、土地增值税等，核心减免条件为“持有年限”和“是否唯一住房”,满五唯一可大幅降低税费成本。

增值税及附加

• 征收条件：房屋持有满2年免征；不满2年，按全额（成交价）的5.3%征收（增值税5%，城市维护建设税7%，教育费附加3%，地方教育附加2%，合计5.3%）。
• 计税依据：成交价，若成交价明显低于市场价（如亲属间交易），税务部门有权核定计税价格。

示例：出售一套不满2年的二套房，成交价150万元，需缴纳增值税及附加=150万×5.3%=7.95万元；若满2年,则免征。

个人所得税

个人所得税根据房屋持有年限、是否唯一住房分情况计算，核心为“满五唯一”免征：

• 满五唯一：持有满5年且家庭（夫妻及未成年子女）唯一生活用房，免征个人所得税。
• 不满五或非唯一：分两种方式计算，取较低值：
  • 差额征收：（成交价-原购价-合理税费）×20%（合理税费包括原购房契税、装修发票金额等，需提供票据）；
  • 核定征收：按成交价的1%-3%征收（多数城市为1%，具体以税务部门核定为准）。

示例：出售一套持有3年（非唯一）、成交价180万元的二套房，原购价100万元，装修费10万元（有票据），则差额征收=（180万-100万-10万）×20%=14万元；若核定征收按1%计算，则为180万×1%=1.8万元，实际按1.8万元缴纳。

土地增值税

• 普通住宅：持有满2年免征；不满2年，暂免征收（部分城市对非普通住宅征收）。
• 非普通住宅：满2年免征；不满2年，按差额征收（税率30%-60%，四级超率累进，实际中个人住宅较少涉及，具体看当地政策）。

其他费用

• 印花税：个人销售住房暂免征收。
• 交易手续费：同买方，部分城市按每㎡3-6元收取（买卖双方各半）。

二套二手房交易税费一览表（简版）

注意事项

1. 地方政策差异：一线城市（如北京、上海、广州、深圳）对“普通住宅”标准（面积、容积率、成交价）有特殊规定，非普通住宅税费可能更高，需提前咨询当地住建或税务部门。
2. 税费承担约定：买卖合同中需明确税费承担方（如“税费由买方承担”“各付各税”等），避免后期纠纷；若约定买方承担全部税费，需提前计算总额，确保购房预算充足。
3. 合理避税风险：部分交易通过“做低网签价”降低税费，但可能导致贷款额度下降（银行按网签价审批贷款），且若被税务部门核定，需补缴税款及滞纳金，存在法律风险。

相关问答FAQs

问题1：二套房契税和首套相比，税费成本会增加多少？
解答：以一套成交价200万元、面积100㎡的二套房为例：若为首套房，契税=200万×1.5%=3万元；若为二套房（按2%税率计算），契税=200万×2%=4万元，增加1万元，若面积90㎡以下，首套和二套均按1%征收，则无差异，具体需结合当地二套房认定标准（如是否已结清首套贷款）及契税政策，部分城市对二套房无契税优惠，需按3%征收,则成本差异更大。

问题2：卖方的“满五唯一”和“满二唯一”在税费上有什么核心区别？
解答：“满五唯一”指持有满5年且家庭唯一住房，“满二唯一”指持有满2年且唯一住房，核心区别在于个人所得税：满五唯一免征个税，而满二唯一若不满五年，仍需缴纳个税（差额20%或核定1%），一套持有3年、唯一住房的二套房，成交价150万元，原购价100万元，满二唯一但不满五，需缴纳个税=（150万-100万）×20%=10万元（或150万×1%=1.5万元，按核定征收）；若满五唯一，则个税免征，仅可能涉及满二免征的增值税。“满五唯一”是卖方税费最低的理想状态。