当前中国房价正处于关键转折点，“房价必降”并非空穴来风的悲观论调，而是多重现实因素交织下的必然趋势，过去二十年，房价在城镇化红利、人口增长和宽松政策驱动下一路上涨，但如今支撑其上涨的底层逻辑正在发生根本性逆转,房价回归理性已成为不可回避的课题。
从人口结构来看，房价上涨的核心动力——人口红利正在快速消退，国家统计局数据显示，2023年中国人口自然增长率首次转负，全年出生人口902万人，创下1949年以来新低，60岁及以上人口占比达21.1%，老龄化程度持续加深，购房主力人群（25-45岁）数量自2015年起开始减少，未来五年预计还将下降约10%，人口是房地产的“终极接盘侠”，当年轻人口萎缩、新增家庭数量下降，刚需支撑必然减弱,房价上涨失去最根本的动力源。
城镇化进程的放缓进一步削弱了房价上涨的支撑力，过去二十年，中国城镇化率从36.22%提升至66.16%，年均增长约1.3个百分点，但2023年城镇化率增速已降至0.5%以下，城镇化“下半场”的特征是从“人口进城”转向“市民化”，新增城镇人口数量从2010年的2466万人降至2023年的1196万人，三四线城市由于产业薄弱、人口净流出，住房早已供过于求，部分县城商品房空置率甚至超过30%，这些区域的房价不具备持续上涨的基础,甚至面临下行压力。
政策调控的“紧箍咒”持续收紧，彻底改变了房地产的运行逻辑，2016年中央首次提出“房住不炒”，此后“三道红线”“房贷集中度管理”“限购限贷”等政策层层加码，房企高杠杆扩张模式被终结，2023年，百强房企中有近半数出现债务违约，恒大、碧桂园等龙头企业的危机暴露了行业高周转模式的不可持续性，为回笼资金，房企不得不以价换量，新房折扣幅度普遍在10%-20%之间，部分三四线城市甚至出现“腰斩”现象，政策导向已明确：房地产不再是刺激经济的工具，而是回归居住属性，这意味着房价告别“单边上涨”进入“双向波动”时代。
供需关系的根本逆转是房价下行的直接推手，过去二十年，房地产长期处于“供不应求”状态，但当前全国商品房待售面积已超过6亿平方米，去化周期超过20个月（合理区间为12个月以内），更重要的是，二手房挂牌量激增，截至2023年底，北京、上海、杭州等20个重点城市二手房挂牌量合计超过200万套，较2020年增长80%，二手房市场的“堰塞湖”效应显现，新房与二手房价格倒挂现象普遍，购房者更倾向于选择性价比更高的二手房,进一步挤压新房价格空间。
从居民杠杆率和购买力来看，房价上涨已触及天花板，2023年中国居民部门杠杆率达62.1%，较2015年上升近20个百分点，房贷收入比已超过国际警戒线，随着经济增速放缓，居民收入预期不稳，叠加就业压力，购房能力持续下降，央行调查数据显示，2023年仅有14.6%的居民“更多储蓄”用于购房，较2019年下降12个百分点，而“更多投资”的居民占比不足5%，当居民无力承担高房价，房价便失去了上涨的“群众基础”。
不同城市将呈现明显分化：一线城市由于资源集聚效应，房价可能保持相对坚挺，但涨幅将大幅收窄；二线城市整体进入盘整期，核心区域具备韧性，非核心区域面临下行压力；三四线城市则普遍面临“量价齐跌”的困境,部分资源枯竭型城市房价可能持续阴跌。
综合来看，房价下降是人口、政策、供需、购买力等多重因素共同作用的结果，这并非灾难，而是市场自我调节的必然过程，有利于降低居民生活成本、促进消费升级、推动经济结构转型，房地产市场将进入“总量见顶、结构分化”的新阶段，房价回归理性，才能真正实现“房住不炒”的初心,让住房回归居住属性。
相关问答FAQs
Q1：房价下降会引发系统性金融风险吗？
A：当前房价下行与2008年美国次贷危机有本质区别，中国居民购房首付比例普遍在30%以上，银行对房企和个人贷款的审慎度较高，且房贷资产在银行总资产中占比不足20%，政策层面已建立“房地产金融审慎管理制度”，通过“保交楼”专项借款、房企纾困基金等工具，可有效防范风险蔓延，房价更可能是“温和下行”而非“断崖式下跌”，系统性金融风险可控。
Q2：现在适合刚需买房吗？应该关注哪些因素？
A：刚需买房应结合自身需求和经济实力，避免盲目跟风，重点关注三点：一是城市基本面，优先选择人口净流入、产业支撑强的核心城市或都市圈；二是区域位置，优先靠近地铁、学校、医院等配套完善的成熟板块；三是性价比，对比新房与二手房价格，选择折扣合理、无烂尾风险的楼盘，可关注保障房政策，部分城市推出的共有产权房、保障性租赁住房是更经济的选择。
