房价上涨引发违约，购房者还是开发商该担责？

tjadmin ⋅ 2025-10-16 ⋅ 1 阅读 ⋅ 房价情形

近年来，我国部分城市房地产市场价格波动较大，尤其在房价快速上涨阶段，“违约”成为二手房交易中的高频词，许多卖家因不满成交价而选择违约，或买家因房价上涨试图毁约，导致合同纠纷频发，这种因房价变动引发的违约行为，不仅破坏了交易秩序，也让买卖双方陷入法律与经济的双重风险，本文将从买卖双方违约情形、法律后果、应对建议等角度，深入分析“房价上涨违约”问题。

房价上涨违约

房价上涨中的违约主体与常见行为

房价上涨时，违约主体多为“利益受损方”，具体可分为卖方违约与买方违约两类，其行为逻辑与法律后果截然不同。

（一）卖方违约：核心是“加价毁约”

卖方违约是房价上涨纠纷中的主要类型，常见情形包括：

直接拒绝履行合同：卖家以“市场价格远高于合同价”为由，明确表示不再出售房屋，或拒绝配合办理网签、过户手续。
“一房二卖”牟利：卖家将同一房屋先后出售给多个买家，优先将房屋过户给出价更高的第三方，导致原合同无法履行。
设置履约障碍：卖家故意拖延时间，以“房屋存在抵押”“产权人不同意”等借口阻碍交易，或中途提高附加条件（如要求买家额外支付“茶水费”）。

2023年深圳某案例中，买家与卖家签订购房合同（总价500万元）后，房价上涨20%，卖家以“市场价格已涨至600万元”为由拒绝过户，并私下将房屋以580万元卖给他人，买家起诉后，法院判决卖家双倍返还定金（合同约定定金20万元），并赔偿房屋差价损失80万元。

（二）买方违约：多因“资金或政策变动”

虽然房价上涨时买方违约较少见，但仍可能发生，主要原因包括：

房价上涨违约

资金不足：买家因房价上涨需增加首付或贷款额度，超出自身支付能力，最终无力履行合同。
限售政策限制：部分城市实行“限售”政策，买家购买后短期内无法出售，若房价上涨预期落空，可能选择违约。
“投资变现”落空：部分买家以短期炒房为目的，若房价上涨速度不及预期或市场转冷，可能放弃交易以减少损失。

2022年上海某案例中，买家与卖家签订合同（总价400万元）后，因银行贷款额度收紧，需多支付100万元首付，无力承担而要求解除合同，卖家起诉后，法院判决买家承担违约责任，没收定金10万元，并赔偿卖家房屋差价损失30万元（按同地段房价涨幅计算）。

房价上涨违约的法律后果与责任认定

无论卖方还是买方违约，均需承担相应法律责任，具体责任形式需根据《民法典》合同编相关规定及合同约定确定。

（一）卖方违约的法律后果

继续履行合同：若房屋尚未出售，且买家要求继续履行，法院会支持买家诉求（除非房屋存在权利瑕疵或过户条件成就）。
支付违约金：合同中约定违约金的，按约定支付；若违约金低于实际损失（如房屋差价），买家可请求法院增加；若过分高于实际损失（超过损失的30%），卖家可请求法院适当减少。
双倍返还定金：若买家支付了定金，卖家违约需双倍返还定金（定金罚则）；若同时约定了违约金和定金，买家可选择适用违约金或定金条款，但不能同时主张。
赔偿损失：若违约金或定金不足以弥补买家损失（如房屋差价、中介费、利息等），卖家仍需赔偿差额部分。

（二）买方违约的法律后果

没收定金：若买方违约，卖家有权没收已支付的定金。
支付违约金：合同约定违约金的，按约定支付；若违约金低于卖家实际损失（如房屋差价、再次出售的中介费等），卖家可请求增加。
赔偿损失：若定金与违约金不足以弥补卖家损失，买方需赔偿差额部分，例如房屋上涨后的差价损失（需卖家提供证据证明损失金额）。

房价上涨违约的预防与应对建议

为减少因房价上涨引发的违约风险，买卖双方应在交易前做好风险防范，违约后及时通过法律途径维权。

（一）对买方的建议

审慎审查合同条款：明确约定违约责任（如违约金计算方式、差价损失认定标准），要求卖家提供房屋产权证明（确保无抵押、查封等权利瑕疵）。
及时办理网签备案：网签备案具有公示效力，可防止卖家“一房二卖”，若卖家拒绝网签，需警惕违约风险。
保留履约证据：保存付款凭证、聊天记录（卖家违约言论）、房价上涨数据（如中介成交记录）等，必要时可申请法院或专业机构评估房屋差价。

（二）对卖方的建议

合理评估房价走势：签订合同时充分考量市场波动，避免因短期价格上涨而毁约，否则可能面临更高的违约赔偿。
明确买家履约能力：要求买家提供资金证明或贷款预审批通知，避免因买家资金不足导致交易失败。
规范合同履行：按约定时间配合办理过户，若因客观原因无法履行，及时与买家协商变更合同，避免构成根本违约。