全国房价下降背后原因是什么？未来走势会如何？

全国房价下行已成为当前房地产市场的核心特征，这一趋势自2022年以来持续显现，2023年至今进一步深化，不同城市等级、区域间的分化也愈发明显，根据国家统计局数据，2024年1-5月，70个大中城市中，新建商品住宅销售价格同比下降的城市有69个，环比下降的城市有56个，其中三线城市同比降幅达2.5%，创近年新高，从市场表现看，房价下跌已从非核心城市向部分二线城市蔓延，成交量也持续低迷，2024年1-5月全国商品房销售面积同比下降24.3%，销售额下降27.9%,市场修复动能明显不足。

不同城市房价与市场表现对比

为更直观呈现房价下跌的区域差异，以下表格列举2024年1-5月不同城市等级的房价及成交数据：

从数据可见，一线城市虽相对抗跌，但价格也已进入下行通道，三四线城市则面临“量价齐跌”的严峻局面，库存高企去化压力巨大，部分城市房价较2021年高点已回落超20%。

房价下跌的多重原因剖析

房价下行是政策、供需、经济预期等多重因素叠加的结果。
政策层面，前期“三道红线”“两集中供地”等调控政策虽旨在防范房企风险，但也导致融资渠道收紧，房企为回笼资金不得不降价促销，尤其是2023年下半年以来，百强房企中近八成将“以价换量”作为核心策略，部分项目折扣力度达30%以上。供需关系上，2016-2021年房企激进扩张导致全国商品房待售面积持续攀升，2023年末已达6.7亿平方米，而人口老龄化、城镇化速度放缓背景下，住房需求已从“增量主导”转向“存量主导”，2023年全国常住人口城镇化率仅较2022年提升0.5个百分点，增量购房需求显著萎缩。经济预期方面，居民收入增速放缓（2023年居民人均可支配收入实际增长5.1%，较疫情前下降2个百分点）、就业压力加大（青年失业率一度超过20%），导致购房能力和意愿同步下降，叠加“买涨不买跌”的心理预期，市场观望情绪浓厚，房企债务风险暴露（2023年房企境内债券违约金额超1200亿元）进一步加剧了市场信心不足，形成“房价下跌-房企亏损-购房者观望”的负向循环。

房价下跌的影响与连锁反应

房价下行对不同群体、行业及经济的影响呈现分化特征。
对购房者而言，刚需和改善型群体虽可能受益于房价回落，但当前“降价潮”多伴随房企资金链紧张，部分项目出现“烂尾”风险，购房者更趋谨慎；投资性需求则加速离场，2023年个人住房贷款余额同比下降1.3%，为2005年以来首次负增长，对房企，中小房企因资金实力不足面临生存危机，2023年超50家房企破产清算，头部房企虽通过“保交楼”稳定部分市场，但利润空间大幅压缩（2023年百强房企净利润率仅3.2%，较2021年下降4.1个百分点），对地方政府，土地出让金收入持续下滑（2023年同比下降13.2%），部分依赖土地财政的城市面临较大收支压力，基建投资增速随之放缓，对金融体系，房地产贷款占银行贷款余额比重约18%，房价下跌虽尚未引发系统性风险，但个人住房贷款不良率已从2020年的0.29%升至2023年的0.32%，部分三四线银行风险敞口增大，房地产作为支柱产业，其下行还拖累建材、家电、装修等上下游行业，2023年家具类、建筑及装潢类消费品零售额分别下降7.5%和9.1%,对消费形成明显拖累。

未来趋势：分化加剧与长效机制建设

展望未来，全国房价或延续“弱修复、分化行”态势，短期看，政策托底力度将加大，2024年以来已有超百城优化限购政策，首付比例下限降至15%，房贷利率降至历史低位，但政策效果受居民预期制约，市场企稳仍需时间，中长期看，房地产长效机制建设将提速，保障性住房、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造“三大工程”将逐步落地，住房供应体系从“商品房为主”向“市场+保障”双轨制转变，房价将更多回归居住属性，城市分化将进一步加剧，人口持续流入的核心城市（如长三角、珠三角城市群）因产业和资源优势，房价有望逐步企稳，而人口流出、产业单一的收缩型城市,房价或面临长期调整压力。

相关问答FAQs

Q1：现在是不是刚需买房的好时机？需要关注哪些风险？
A：对于刚需购房者，当前房价下行期确实存在一定的“窗口期”，尤其是部分三四线城市或非核心区域，价格已处于相对低位，但需注意三点风险：一是房企资质，优先选择国企、央企或有“保交楼”支持的项目，避免“烂尾”风险；二是区域价值，优先关注人口流入、产业基础好的城市核心区，抗跌性更强；三是政策变化，部分城市已出台“购房补贴”“契税减免”等政策，可结合自身需求选择合适时机入市，同时警惕“降价促销”背后的配套缩水、质量下降等问题。

Q2：房价下跌会引发系统性金融风险吗？政府有哪些应对措施？
A：目前来看，全国房价下跌尚不会引发系统性金融风险，主要基于三点：一是个人住房贷款质量总体可控，2023年末个人住房贷款不良率仅0.32%，远低于企业贷款不良率；二是银行体系房地产贷款敞口占比虽高，但风险已逐步暴露，2023年银行业已计提房地产贷款损失准备超1.5万亿元，风险抵补能力充足；三是政策“托底”明确，2024年政府工作报告将“稳地产”列为重点工作，通过“保交楼”专项借款、房企融资“白名单”等政策，着力化解房企风险，稳定市场预期，未来若房价持续超预期下跌，不排除进一步降息、放松限购、扩大保障性住房融资等政策出台,守住不发生系统性风险底线仍是核心目标。