郑州作为中原城市群核心城市，近年来房价走势备受关注，2024年以来，受政策调控、市场供需及经济环境影响，郑州房地产市场呈现“整体趋稳、区域分化”的特点，据中指研究院数据显示，2024年第三季度，郑州新房均价约14500元/平方米，环比微跌0.5%，同比下跌3%；二手房均价约13500元/平方米，环比下跌1%，同比跌幅达5%,市场仍处于调整期。
从区域来看，核心区与远郊区的价格分化明显，郑东新区、金水区等成熟板块凭借优质的教育、商业及交通配套，房价表现相对抗跌，郑东新区北龙湖板块新房均价维持在28000-35000元/平方米，部分高端项目甚至逆市微涨2%-3%；金水区经三路、花园路等区域二手房均价约18000-22000元/平方米，环比降幅不足1%，相比之下，高新区、经开区及远郊区如航空港区、中牟县等，由于产业配套待完善、库存量较高，房价承压明显，高新区新房均价约13000元/平方米，环比下跌0.8%；航空港区新房均价仅8500元/平方米，同比下跌超过8%,部分楼盘以价换量现象普遍。
供需关系是影响房价的核心因素，2024年1-9月，郑州新房供应面积约1200万平方米，成交面积约1000万平方米，供需比1.2，库存去化周期约18个月，高于12个月的合理区间，分物业类型看，刚需户型（90-120平方米）成交占比达55%，改善型户型（140平方米以上）占比20%，但高端项目去化速度较慢，部分开发商通过“降价+赠车位”等方式促销，二手房市场方面，挂牌量持续攀升，截至9月底全市二手房挂牌量超10万套，买方议价空间增大，普通小区业主降价幅度普遍在5%-8%之间。
政策层面，郑州近年持续优化房地产调控措施，2024年3月，郑州出台“认房不认贷”政策，首套房首付比例降至15%，二套房首付比例降至25%，房贷利率下限降至3.8%，政策红利逐步释放，但市场信心恢复仍需时间，购房者观望情绪浓厚，尤其是对远郊区域及期房项目的信任度不足，郑州加快保障性住房建设，2024年计划筹建保障性租赁住房5万套,对商品房市场形成一定分流作用。
综合来看，郑州房价短期内仍以稳为主，核心区因资源集中具备较强支撑，远郊区域需通过产业导入和配套升级消化库存，长期而言，随着国家中心城市、都市圈建设的推进，人口持续流入（2023年常住人口增长12万）及产业升级（新能源汽车、电子信息等产业集群发展）,房地产市场有望逐步企稳。
相关问答FAQs
Q1：郑州现在买房是刚需自住还是投资更合适？
A：刚需自住可关注政策利好窗口期，尤其是首套房购房者可把握低首付、低利率优势，优先选择核心区或近郊交通便利、配套成熟的楼盘，如金水区、惠济区等；投资需谨慎，当前郑州房价整体处于调整期，短期增值空间有限，建议优先关注产业规划明确、人口流入潜力大的区域（如高新区科学谷、经开区国际物流园区）,避免盲目追高远郊或库存量大的项目。
Q2：郑州房价下跌的主要原因是什么？未来会反弹吗？
A：下跌主因有三：一是前期供应过剩，2018-2021年土地成交规模较大，导致新房库存高企；二是购房者预期转弱，经济环境下行及就业压力影响购买力，观望情绪浓厚；三是部分区域产业配套滞后，远郊新城人口导入不足，供需失衡，未来反弹可能性取决于政策效果及市场信心修复，若经济持续回暖、人口流入加速，核心区房价有望企稳回升，但整体大幅上涨动力不足，市场将进入“量稳价缓”的新常态。
