中国房价即将暴跌？这一预判有何依据与影响？

近年来,中国房价走势一直是社会关注的焦点，“房价即将暴跌”的论调时常引发讨论，要客观判断这一命题，需从市场现状、驱动因素、政策逻辑等多维度综合分析，而非简单预判涨跌。

当前中国房价的基本态势

过去二十年,中国房价经历了快速上涨阶段，尤其2015-2020年，在宽松货币、城镇化加速及投资需求推动下，多数城市房价翻倍，但2021年以来，随着“房住不炒”定位持续深化、三道红线、贷款集中度管理等政策落地，市场进入深度调整期，国家统计局数据显示，2023年70城新建商品住宅价格指数同比下跌0.3%，其中一线城市微涨0.4%，二三线城市分别下跌0.2%和1.1%，分化态势明显，部分三四线城市房价已回调至2018年水平，而深圳、上海等核心区域仍相对坚挺，整体呈现“总量放缓、结构分化”特征。

支撑“房价暴跌”的核心逻辑

人口结构逆转，长期需求萎缩

人口是房价的长期基石,中国15-59岁劳动年龄人口在2013年达到峰值后持续下滑，2023年60岁及以上人口占比达21.1%，老龄化程度加深，2023年出生人口902万，总和生育率1.0，远低于2.1的世代更替水平，新生儿减少意味着未来购房群体（20-35岁刚需人群）规模将持续收缩，据测算，2030年20-35岁人口将比2020年减少约3000万，长期需求支撑力明显弱化。

居民杠杆率高企，购买力透支

过去二十年,居民部门杠杆率从2008年的18%升至2023年的63.3%，房贷余额占居民总债务比重超60，央行调查显示，2023年三季度城镇居民家庭资产负债表中，住房资产占比达62.3%，远超金融资产（20.4%），高杠杆下，居民偿债压力增大，2023年居民消费贷款增速降至5.2%，创历史新低，收入预期不稳进一步抑制购房意愿。

供需关系逆转，库存压力凸显

全国层面,商品房待售面积自2021年起持续攀升，2023年达6.7亿平方米，去化周期约18个月，超过12个月的合理区间，部分三四线城市库存压力更大，如东北某省三四线城市去化周期超30个月，甚至出现“空城”现象，土地供应结构失衡，2023年100城住宅用地成交建面同比下降15%，但三四线城市土地流拍率仍达30%，供需错配导致局部市场供过于求。

房企债务风险蔓延，市场信心不足

2021年“三道红线”政策后，房企融资渠道收紧，2023年百强房企中近半数出现债券违约，总债务规模超9万亿元，保交楼压力下，房企被迫降价促销以回笼资金，2023年百强房企销售额同比下降8.5，其中部分房企项目降价幅度超20%，加剧市场“买涨不买跌”的心理，购房者观望情绪浓厚。

反驳“房价暴跌”的现实支撑

政策托底力度加大，底线思维明确

中央经济工作会议连续三年强调“稳楼市”，2023年出台“认房不认贷”、下调首付比例至15%、取消限购等措施，一线城市也逐步松绑调控，央行设立2000亿元保交楼贷款支持计划，地方政府专项债用于棚改、保障性租赁住房的资金超5000亿元，政策工具箱储备充足，历史经验表明，中国房价从未出现类似日本1990年代或美国2008年的“断崖式下跌”，政策“托而不举”的目标是“防风险、促稳定”，而非放任暴跌。

城镇化仍有空间，结构性与改善性需求存在

尽管全国城镇化率66.16，但与发达国家80%的平均水平相比，仍有提升空间，2023年农民工总量2.95亿人，其中进城农民工1.73亿人，新市民、青年人住房需求潜力较大，居住条件改善需求显著，2023年100城改善型住房成交占比达45，较2018年提升12个百分点，核心城市优质学区房、低密度住宅等仍具稀缺性。

核心城市资源稀缺，房价具备韧性

北京、上海、深圳等一线城市土地供应持续收紧，2023年住宅用地成交建面同比降10%，但人口净流入（如深圳年增20万）和产业集聚效应（如北京科创产业）支撑房价，以上海为例，2023年外环内新房均价仍达8万元/平方米，同比上涨2.3%，核心区域房产的保值属性在市场波动中尤为突出。

金融系统风险可控，房价暴跌概率极低

中国房地产贷款占银行贷款比重约19,直接金融风险可控；地方政府土地出让金收入占比约15%，2023年虽同比下滑13，但通过专项债、税收等渠道可对冲，若房价暴跌，可能引发系统性风险，这与“防范化解重大风险”的底线逻辑相悖，因此政策层面会极力避免极端情况。

未来走势：分化加剧而非全面暴跌

综合来看,中国房价“全面暴跌”的可能性较低，但“结构性调整”将持续，三四线城市因人口流出、库存高企，房价可能继续阴跌，部分城市局部跌幅或超20%；一线城市及强二线城市（杭州、成都等）依托产业和人口优势，房价有望企稳，核心区域甚至温和回升，市场将逐步从“普涨时代”进入“分化时代”，房产的居住属性回归，投资属性弱化。

关键影响因素对比分析

FAQs

问题1：房价暴跌对普通人有什么影响？
解答：房价暴跌对不同群体影响分化，对已购房者而言，若首付比例较高（超30%），短期内资产缩水但不会触发负资产；若高杠杆（首付低于20%）且收入不稳定，可能面临“断供”风险，对无房者，购房门槛降低，但若伴随经济下行，就业和收入压力可能抵消购房利好，对地方政府，土地财政收入减少可能影响公共服务供给；对银行，房企和个人贷款违约率上升，金融风险增加，整体而言，房价暴跌弊大于利，易引发系统性风险，因此政策层面会极力避免。

问题2：现在该不该买房？
解答：是否买房需结合自身需求和经济状况，刚需群体（如结婚、生育）若资金充足、月供不超过收入50%，可关注核心城市或强二城市的优质项目，优先选择配套成熟、开发商资质较好的楼盘，降低烂尾风险，改善型购房者可置换更大户型或更好地段，利用当前政策宽松期（如低利率、松限购）降低成本，投资性购房者需谨慎，当前房产“闭眼赚”时代结束，核心城市核心区域仍有保值潜力，但三四线城市及远郊房产流动性风险高，不建议配置。