截至2024年中,东山岛作为福建漳州热门的海岛旅游县，房价整体呈现“区域分化明显、旅游属性突出”的特点，具体价格因板块、配套、房源类型差异较大，以下从核心区域、旅游度假区、乡镇板块等维度展开分析，并结合影响因素和未来趋势综合说明。
核心城区：西埔镇为主，配套成熟，价格稳居高位
西埔镇是东山岛的政治、经济、文化中心，集中了优质的教育、医疗、商业资源，也是本地居民购房的首选区域，目前这里的房价以二手房为主，新房供应较少，主要集中在近两年开发的次新盘。
- 新房价格：核心区新房均价约1.2万-1.5万元/㎡，部分高品质项目（如带精装修、社区配套完善）可达1.6万-1.8万元/㎡，东山·滨海时代”等楼盘，主打改善型户型，均价1.45万/㎡左右，2023年开盘去化率超70%。
- 二手房价格：房龄5-10年的小区挂牌价约1万-1.3万元/㎡，如“东山岛家园”“鑫海湾小区”等，户型以80-120㎡两到三居为主；房龄10年以上的老旧小区（如“东埔旧城”片区）挂牌价约8000-1万元/㎡，部分低楼层房源甚至低至7000元/㎡。
- 价格特点：西埔镇房价受本地刚需支撑较强，波动幅度较小，2023年同比上涨约5%，主要受学区房和改善需求推动，如靠近东山第二实验小学、西埔中学的房源，溢价明显。
旅游度假区：海景房主导，价格波动大，投资属性突出
东山岛拥有马銮湾、金銮湾、乌礁湾等优质滨海资源，旅游度假区房产以海景房、民宿公寓为主，购买者多为外地投资者或度假人群，价格受旅游热度、季节影响显著。
马銮湾板块
马銮湾是东山岛开发最早的旅游度假区,配套相对成熟，拥有沙滩、酒店、餐饮等设施，海景房密度高。
- 新房海景房：一线海景项目均价约1.5万-2.2万元/㎡，如“马銮湾·海语墅”，主打低密叠拼，一线看海户型均价2万元/㎡；二线海景或非海景项目（如距海滩500米内）均价约1.2万-1.6万元/㎡。
- 二手房/民宿公寓：早期开发的“海景国际”“马銮湾度假村”等，二手房挂牌价约8000-1.3万元/㎡，其中带装修、可做民宿的房源更受投资者青睐，租金回报率约4%-6%（旺季月租金可达3000-5000元/套）。
金銮湾板块
金銮湾相比马銮湾更“原生态”，沙滩沙质更优，近年新盘供应增加，定位“高端滨海度假”。
- 新房价格：一线海景新房均价约1.8万-2.5万元/㎡，如“金銮湾·蓝海国际”，2024年新开盘的精装海景公寓，均价2.2万元/㎡，开盘当天去化率超50%；二线海景项目均价1.3万-1.7万元/㎡。
- 特点：金銮湾房价“景观溢价”明显，同一楼盘中，一线海景与无海景房源价差可达5000-8000元/㎡，且房源空置率较高，淡季（10月-次年4月）挂牌价可能较旺季下降15%-20%。
乌礁湾板块
乌礁湾位于东山岛东南部,以礁石景观和原生态渔村著称，开发程度较低，房价较低，适合预算有限的投资者或养老群体。
- 价格范围：新房/二手房均价约6000-9000元/㎡，部分“准现房”项目低至5000元/㎡/㎡，如“乌礁湾·渔家乐”，主打小户型（40-60㎡），总价低至30万-50万元/套，但配套不足（商业、医疗匮乏），流动性较差。
乡镇板块：本地刚需主导，价格平稳，性价比高
除西埔镇外,东山岛其他乡镇（如陈城镇、杏陈镇、樟城镇等）房价普遍较低，主要面向本地居民购房需求，受旅游市场影响较小。
- 均价水平：乡镇新房均价约4000-6000元/㎡，二手房约3000-5000元/㎡，例如陈城镇中心，新房“陈城·碧桂苑”均价4800元/㎡，户型以70-90㎡为主；杏陈镇部分临海村庄，二手房甚至低至2000-3000元/㎡（多为老旧民房或小产权房，需注意政策风险）。
- 价格特点：乡镇房价受本地居民收入水平制约，近年涨幅微弱（2023年同比上涨约2%-3%），优势在于总价低、生活成本低，但教育、医疗配套薄弱，难以吸引外地购房者。
影响东山岛房价的核心因素
- 旅游热度带动：东山岛年游客量超500万人次（2023年数据），旅游收入占GDP比重较高，海景房、民宿需求直接拉动度假区房价，但旅游业的季节性也导致房价波动大。
- 交通条件改善：厦深高铁“东山站”（云霄站）距东山岛约30分钟车程，2023年“东山岛跨海大桥”规划获批，未来与厦门、漳州的联通将加强，可能提升长期房价预期。
- 政策调控与供应：2024年漳州出台“海景房限购”政策（外地人需提供1年社保或纳税证明），抑制了短期投机需求，导致部分度假区二手房挂牌量增加，价格小幅回调（约5%-8%）。
- 土地供应：2023年东山岛出让涉宅用地3宗，均位于西埔镇和金銮湾，均价约2000万元/亩，新盘定价参考周边房价，对区域价格有“锚定”作用。
2024年房价趋势归纳
整体来看,东山岛房价呈现“核心区稳、度假区分化、乡镇弱”的格局：
- 西埔镇：受本地刚需和改善需求支撑，价格将保持平稳小幅上涨（年涨幅3%-5%）；
- 旅游度假区：海景房受政策调控和旅游淡旺季影响，价格或延续“旺季涨、淡季跌”的波动，长期看若交通改善，优质海景房仍有保值潜力；
- 乡镇板块：人口外流趋势明显，房价难有大幅上涨，以“稳中有降”为主。
相关问答FAQs
Q1：外地人在东山岛买房有限购政策吗？
A：目前东山岛（属漳州市）对外地购房者实行“限购+限售”政策：①限购：非本地户籍家庭在主城区（西埔镇）限购1套，需提供购房之日起前2年内在本市累计缴纳12个月及以上社保或纳税证明；旅游度假区（马銮湾、金銮湾等）无社保要求，但限购1套。②限售：新房取得《不动产权证》后满2年方可转让，二手房满3年方可转让，政策旨在抑制投机，外地购房者需提前确认资格。
Q2：在东山岛买房投资海景房，需要注意哪些风险？
A：投资海景房需重点关注三点：①流动性风险：东山岛海景房空置率较高，旺季易出手，淡季可能挂牌数月无人问津，建议选择交通便利（近景区、主干道）、配套成熟（带物业、可做民宿）的房源；②政策风险：部分早期开发的“小产权海景房”可能因土地性质不合规无法交易，需确认房源是否为“70年产权住宅”；③租金回报风险：虽然旺季租金较高，但淡季（如冬季）入住率可能不足30%，需计算全年综合回报率（通常4%-6%），避免高估收益。
