长沙市二手房交易税费是买卖双方在房产过户过程中需向税务部门缴纳的各项费用总和，具体包括增值税及附加、个人所得税、契税等，税费高低与房屋持有年限、买方首套/二套资格、房屋面积及类型等因素密切相关，合理计算税费有助于买卖双方明确交易成本，避免纠纷，以下从税费种类、计算规则、优惠政策及特殊情况等方面进行详细说明。
增值税及附加
增值税是对销售不动产增值额征收的流转税，二手房交易中由卖方承担（实际交易中可协商转嫁）。
纳税人：卖方
计税依据：房屋销售额（不含税）
税率及优惠政策：
- 满2年住房：免征增值税，需满足房产证或契税票填发日期满2年，且为普通住宅（非普通住宅满2年按差额征收，差额=销售额-原购房价款-合理费用，税率5%，但个人住房交易中普通住宅占比高，此处以普通住宅为主）。
- 不满2年住房：按5%征收率全额缴纳增值税，同时附征城市维护建设税（7%）、教育费附加（3%）、地方教育附加（2%），合计为增值税税额的12%，即综合税率5.6%。
举例：卖方不满2年出售一套100万元住房，需缴纳增值税=100万×5%=5万元，附加税费=5万×12%=0.6万元，合计5.6万元。
个人所得税
个人所得税是对个人转让财产所得征收的税种，二手房交易中由卖方承担（实际可协商转嫁）。
纳税人：卖方
计税方式：分“查账征收”和“核定征收”两种，纳税人可根据实际情况选择：
-
查账征收（按“财产转让所得”计算）：
应纳税额=（房屋销售额-原值-合理费用）×20%
“原值”为购房价款及相关税费；“合理费用”包括装修费（需提供发票，最高扣除原值的10%）、手续费、公证费等。
适用情况：卖方能提供完整原值凭证（如购房发票、契税票等）。 -
核定征收（按销售额比例计算）：
应纳税额=房屋销售额×核定征收率
长沙市核定征收率：普通住宅1%，非普通住宅2%（具体以税务部门最新规定为准）。
优惠政策：
- 满五唯一：免征个人所得税。“满五”指房产证或契税票填发日期满5年；“唯一”指业主以家庭为单位（含配偶、未成年子女）在本市内仅此1套住房，需提供不动产查询证明。
- 满五不唯一/满二不满五：需缴纳个税（核定或查账征收）。
- 不满二年：需缴纳个税，且无法享受满五唯一优惠。
契税
契税是在土地、房屋权属转移时向买方征收的税种，是二手房交易中买方的主要税费。
纳税人：买方
计税依据：房屋成交价格（不含增值税）
税率及优惠政策（根据买方首套/二套资格及房屋面积确定）：
| 买方资格 | 房屋面积 | 税率 |
|---|---|---|
| 首套房 | ≤90㎡ | 1% |
| 首套房 | ＞90㎡ | 5% |
| 二套房 | ≤90㎡ | 1% |
| 二套房 | ＞90㎡ | 2% |
| 三套及以上住房 | 不限面积 | 3% |
普通住宅标准（需同时满足）：
- 住宅小区容积率≥1.0；
- 单套建筑面积≤144㎡；
- 成交价格≤同级别土地上住房平均交易价格的1.2倍（具体标准由长沙市住建局定期公布）。
优惠政策：
- 对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女），面积为90㎡及以下的，减按1%税率征收契税；面积为90㎡以上的，减按1.5%税率征收（首套）。
- 对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90㎡及以下的，减按1%税率征收契税；面积为90㎡以上的，减按2%税率征收（二套）。
其他税费
- 印花税：买卖双方按合同金额的0.05%缴纳，但对个人销售或购买住房暂免征收印花税（目前政策）。
- 交易手续费：住宅3-4元/㎡（买卖双方各半），非住宅11元/㎡（买方承担）。
- 不动产登记费：住宅80元/套（买方承担），非住宅550元/套（买方承担）。
- 档案费：50元/宗（买方承担）。
不同情况下的税费组合示例（普通住宅）
为更直观展示税费差异，以下以“满五唯一”“满二不唯一”“不满二年”三种常见情况为例，假设房屋成交价100万元（买方首套，面积100㎡）：
| 情况 | 增值税及附加 | 个人所得税 | 契税 | 合计（万元） |
|---|---|---|---|---|
| 满五唯一 | 0 | 0 | 5 | 5 |
| 满二不唯一 | 0 | 100万×1%=1 | 5 | 5 |
| 不满二年 | 100万×5.6%=5.6 | 100万×1%=1 | 5 | 1 |
特殊情况处理
- 继承或赠与取得的住房：若出售时不满5年，需按全额缴纳个税（无法提供原值凭证，核定征收）；满5年且唯一，可免个税，但赠与需核实受赠是否为“直系亲属”（父母、子女、配偶），否则可能按全额征税。
- 公司名下房产交易：需缴纳增值税（差额或全额，税率5.6%）、土地增值税（30%-60%，四级超率累进）、企业所得税（25%）等，税费远高于个人交易。
相关问答FAQs
Q1：如何认定“满五唯一”？需要准备哪些材料？
A：“满五”的认定标准为：以取得房产证或契税票填发日期起计算，满5年（含5年）；若房屋通过继承、赠与等非购买方式取得，按原产权证或契税票填发日期计算。“唯一”需以家庭为单位（含购房人、配偶及未成年子女）在长沙市内仅此1套住房，需提供长沙市不动产登记中心出具的《家庭唯一住房查询证明》，材料准备方面，需携带房产证、身份证、户口本、婚姻证明等，到不动产登记中心或税务部门办理核验。
Q2：买二手房时，契税和个税的优惠政策可以同时享受吗？如果房屋是“满五唯一”，买方二套资格契税如何计算？
A：契税和个税的优惠政策互不影响，可分别享受，满五唯一”房屋，卖方可免个税，买方仍可根据自身首套/二套资格及面积享受对应契税优惠，若房屋为“满五唯一”，买方为二套资格且面积＞90㎡，契税税率为2%（按成交价计算），与卖方是否唯一无关，需注意，契税优惠以买方家庭住房套数为准,需在交易前向税务部门提交家庭住房套数查询证明。
