二手房融资是指购房者向银行等金融机构申请贷款，用于购买已取得不动产权证书的存量住房，并通过所购房产作为抵押，按约定期限和利率偿还本息的融资方式，随着二手房交易占比提升，了解二手房融资的类型、流程及注意事项,对购房者顺利实现置业至关重要。
二手房融资的主要类型
二手房融资常见方式包括商业贷款、公积金贷款、组合贷款及部分特色产品，各类方式适用人群与特点各异：
| 融资类型 | 特点 | 适用人群 |
|---|---|---|
| 商业贷款 | 利率按LPR加点（首套3.8%-4.2%，二套4.5%-5.0%），额度最高评估价80%，期限最长30年 | 收入稳定、公积金缴存少或无公积金的购房者 |
| 公积金贷款 | 利率低（首套3.1%，二套3.575%），额度受公积金余额与缴存年限限制（最高60万） | 公积金连续缴存6个月以上的职工 |
| 组合贷款 | 商业贷款+公积金贷款组合，弥补公积金贷款额度不足 | 公积金贷款额度不足，又希望降低总利息的购房者 |
| 抵押消费贷 | 以已有房产抵押，用于购房消费，利率较高（5%-8%），期限5-10年 | 短期资金周转或补充首付的购房者 |
二手房融资核心流程
二手房融资需经历“准备材料-申请审批-签约放款”三大阶段，具体步骤如下：
准备阶段
购房者需准备个人材料（身份证、户口本、婚姻证明、收入证明/银行流水、征信报告）及房产材料（购房合同、卖方房产证、首付款凭证），若为共有房产，需提供共有人同意抵押的书面文件。
申请与审批
- 选银行：对比不同银行的贷款利率、额度、放款速度及对房龄/房龄的要求（如部分银行要求房龄≤30年，贷款年限+房龄≤50年）。
- 提交资料：向银行提交贷款申请，银行审核资质（重点核查征信、收入负债比，要求月还款额≤月收入的50%）及房产价值（评估机构对房产进行估值，贷款额度通常为评估价的70%-80%）。
签约与放款
审批通过后，签订借款合同、抵押合同，到不动产登记中心办理抵押登记手续，银行收到他项权证后，将贷款发放至卖方指定账户，购房者按月偿还月供（含本金与利息）。
二手房融资注意事项
- 征信要求：近2年内连累3次或累计6次逾期可能拒贷，查询记录过多（如3个月内超4次）也会影响审批。
- 首付款比例：首套房最低30%，二套房最低40%（部分城市对非普通住宅要求更高），需提供首付款转账凭证（禁止借贷资金）。
- 中介费用：除贷款利息外，需承担评估费（0.1%-0.3%）、担保费（贷款额的1%-2%）、中介费（总房款的1%-2%）等额外成本。
- 提前还款：部分银行要求贷款满1年后才能提前还款，且收取1%-3%的违约金，需提前与银行确认政策。
相关问答FAQs
Q1：二手房贷款额度怎么计算？
A：额度主要取决于“评估价×贷款成数”与“收入负债比”两者中的较低值，房产评估价200万，首套贷款成数70%，则理论额度140万；若家庭月收入1.2万，月还款需≤6000元（按30年等额本息，利率4.0%计算，月供约6746元），则最终额度需调整为约100万（对应月供约4774元），具体以银行审批结果为准。
Q2：二手房贷款被拒了怎么办？
A：首先向银行获取拒贷原因，常见问题包括征信逾期、收入不足、房龄超限等，针对性解决：若因征信问题，可结清逾期后保持良好信用记录3-6个月再申请；若收入不足，可增加共同借款人（如配偶）或提高首付比例；若因房龄问题,可尝试放宽房龄限制的银行或选择抵押消费贷等替代产品。
