2023年以来,潍坊二手房市场呈现“量稳价缓”的运行态势，整体在政策调控与市场供需的动态博弈中逐步调整，从成交量看，全年二手房累计成交约1.8万套，同比2022年增长12.3%，但较2021年峰值仍回落18.7%，市场活跃度处于温和修复区间，价格方面，全市二手房成交均价约9800元/㎡，同比微涨2.3%，涨幅较2021年收窄5.1个百分点，价格指数连续12个月保持在±1%的窄幅波动区间，市场告别“普涨”进入“稳中有降”的结构调整期。
从区域分化特征来看,潍坊二手房市场呈现“核心区抗跌、新兴区承压、远郊区疲软”的格局，奎文区作为传统市中心，凭借成熟的商业配套、优质教育资源及完善的交通网络，二手房价格保持相对坚挺，2023年区域均价达10500元/㎡，同比微涨1.8%，其中胜利东、东关等街道的学区房成交占比超35%，成为价格支撑的核心力量，高新区依托产业园区与新兴居住区优势，均价约10200元/㎡，同比上涨3.2%，涨幅居全市首位，主要受益于歌尔、潍柴等企业员工带来的刚需置需求，以及潍坊高新区实验中学等优质教育资源的辐射效应，寒亭区、坊子区等新兴区域因配套建设尚处完善期，二手房价格承压明显，寒亭区均价8800元/㎡，同比微跌0.5%，坊子区均价8200元/㎡，同比下跌1.2%，部分远郊次新小区因新房供应充足、竞品分流，成交价同比降幅达3%-5%。
政策环境与市场供需是影响潍坊二手房走势的核心因素,2023年潍坊市持续优化房地产调控政策，取消非本地户籍购房限制，首套房首付比例降至20%、贷款利率下限降至4.0%，二套房首付比例30%、利率4.8%，政策宽松效应逐步释放，推动刚需与改善型需求入市，但新房市场的“以价换量”策略对二手房形成一定冲击，部分区域新房价格较二手房低10%-15%，导致二手房“卖旧买新”的置换链条受阻，挂牌量持续攀升至3.2万套，创近三年新高，去化周期延长至8.5个月，价格下行压力加大，人口结构变化与城镇化进程放缓也对市场产生影响，第七次人口普查显示潍坊常住人口年均增长率仅0.3%，增量购房需求趋于饱和，改善型需求成为市场主力，2023年二手房成交中，90-144㎡户型占比达58%，较2020年提升12个百分点，购房者更关注房屋品质、社区环境与交通便利性。
展望2024年,潍坊二手房市场或延续“量增价稳、分化加剧”的走势，随着“保交楼”政策推进与房企风险出清，新房市场供应结构优化，二手房与新房的价差有望收窄，置换链条将逐步畅通，政策层面预计将继续维持宽松基调，因城施策进一步降低购房门槛，刚需与改善需求或持续释放，成交量有望温和回升至2万套以上，价格方面，核心区优质学区房、次新电梯房凭借稀缺性仍具保值增值潜力，均价涨幅或维持在3%-5%；而配套薄弱、房龄超20年的老破小区，以及远郊非核心区域房源，价格可能面临5%-8%的调整压力，市场“优胜劣汰”特征将进一步凸显。
FAQs
Q1：潍坊二手房现在适合入手吗？
A1：需结合区域与产品综合判断，若为奎文、高新核心区的学区房、次新房（房龄10年内、配套完善），自住或长期投资性价比高；若为远郊区域或房龄超20年的老破小，建议谨慎评估，优先选择交通便利、有规划利好的房源，避免流动性风险。
Q2：潍坊二手房贷款政策有哪些新变化？
A2：2024年潍坊延续宽松信贷政策，首套房首付比例20%，贷款利率最低4.0%（LPR-20BP），二套房首付比例30%，利率4.8%（LPR+60BP），部分银行针对优质客户（征信良好、收入稳定）可执行利率下浮，审批周期缩短至5-7个工作日，二手房贷款额度与评估价挂钩，最高可贷评估价的80%。
