2024年以来，吉林市房地产市场呈现“量稳价微调”格局，整体房价保持在合理区间，区域分化、产品分化特征明显，根据吉林市住房和城乡建设局数据及主流房产平台监测，截至2024年第二季度，全市商品住宅成交均价约6800元/㎡，环比微跌0.8%，同比下跌2.3%，跌幅较2023年同期收窄1.5个百分点，市场逐步趋稳，从区域来看，各板块因配套、资源、开发程度不同，房价差异显著，刚需盘与改善盘价格“剪刀差”持续拉大。
从具体区域表现看，丰满区依托松花湖文旅资源及城市南拓规划，房价领跑全市，商品住宅成交均价约8000元/㎡，环比微涨0.2%，核心板块如丰满街、小白山乡因万达文旅城、万科松花湖度假区等项目带动，高端改善产品（140㎡以上）成交占比达35%，均价突破9000元/㎡，船营区作为传统中心城区，配套成熟，房价稳居第二梯队，均价约7300元/㎡，其中北极商圈、解放中路等板块的次新房（房龄10年内）因学区、商业优势，均价维持在7500-7800元/㎡，而北部区域如新建街、欢喜乡等板块，受配套老化影响，均价仅6500-6800元/㎡，区域内部价差达1300元/㎡，昌邑区作为吉林市商业、交通核心，房价呈现“西高东低”特点，西部区域如东市府路、重庆街一带，依托地铁1号线（规划中）及万达广场、财富广场等商业体，均价约7000元/㎡，而东部区域如桦皮厂镇、哈达湾工业旧址改造区，均价仅6200-6500元/㎡，但哈达湾板块因“退二进三”政策推进，旧改项目集中，新房供应量占全市18%，成为刚需客群重点关注区域，龙潭区作为工业老区，房价全市垫底，均价约6400元/㎡，其中徐州街、铁东等板块受产业转型影响，房价长期在6200-6600元/㎡区间波动，但龙潭区政务中心搬迁及北部新城规划落地，带动新站街、遵义东路等板块房价小幅上涨，环比涨幅达1.5%，高新区依托吉林高新区产业园区及高校资源，房价稳中有升，均价约6800元/㎡，其中深圳街、翰林路等板块因科创企业聚集及优质教育资源（如吉林一中高新校区），改善型需求活跃，100-140㎡户型成交占比达48%，均价7000-7200元/㎡。
从户型和价格区间来看，刚需市场仍是主力，70-90㎡小户型成交占比约45%，均价6200-6800元/㎡，主要分布在龙潭区、高新区及昌邑区东部板块；改善型需求持续释放，100-140㎡户型成交占比35%，均价6800-7800元/㎡，集中在丰满区、船营区核心板块及高新区配套成熟区域；高端市场（140㎡以上）成交占比约10%，均价8000-10000元/㎡，以松花湖文旅盘、江景盘及高端改善社区为主，如万科松花湖度假区的叠拼产品，均价达12000元/㎡，值得注意的是，二手房市场挂牌量持续高位运行，截至2024年6月，全市二手房挂牌量约1.8万套，环比增长3.2%，其中房龄15年以上、无优质配套的老旧小区挂牌价较新房同板块低15%-20%，议价空间普遍在5%-8%，部分急售房源议价空间可达10%。
影响房价的核心因素主要有三方面：一是政策托底效应明显，2024年吉林市延续“因城施策”基调，公积金贷款额度提高至双职工60万元、单职工40万元，首套房首付比例降至20%（部分银行执行15%），契税补贴政策延续（90㎡以下首套契税1%补贴），政策组合拳有效降低购房门槛，上半年新房成交量环比增长12.3%，二是供需关系逐步平衡，2024年上半年全市商品住宅供应面积约120万㎡，成交面积约110万㎡，供需比1.09，处于合理区间，其中高新区、丰满区去化周期不足8个月，供不应求；龙潭区、船营区北部去化周期超12个月，供过于求，三是配套升级带动区域价值，轨道交通1号线（雾凇路站-红旗站）预计2025年通车，沿线楼盘均价较2023年上涨5%-8%；吉林一中高新校区、市人民医院东院等教育医疗资源落地，带动周边房价上涨3%-6%；松花江百里生态廊道、龙潭山公园等文旅项目推进,丰满区文旅板块溢价能力显著提升。
综合来看，吉林市房价短期将保持“总体平稳、区域分化”态势，丰满区、高新区等配套完善、资源优质板块抗跌性较强，龙潭区、船营区老旧板块需通过旧改、产业导入激活市场；长期来看，随着人口政策优化（2023年吉林市常住人口净流入1.5万人，结束连续3年净流出）及新兴产业（新能源汽车、生物医药）发展,房地产市场有望逐步企稳。
相关问答FAQs
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Q：吉林市现在买房，刚需预算100万左右，推荐哪些区域？
A：预算100万刚需购房，可重点关注昌邑区东部（如桦皮厂镇、哈达湾旧改板块）和龙潭区北部新城板块，昌邑区东部均价约6200-6500元/㎡，100万可购约150-160㎡三房，配套有规划中的商业综合体及公交线路；龙潭区北部新城均价约6400-6600元/㎡，100万可购约150-155㎡三房，近政务中心及规划中的教育用地，性价比较高，若偏好成熟配套，可考虑船营区北部板块（如新建街），均价约6800元/㎡，100万可购约145㎡三房，但房龄稍长（15年左右）。
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Q：2024年吉林市房贷利率有变化吗？对购房成本影响多大？
A：2024年吉林市房贷利率保持低位，首套房主流利率为3.8%（LPR-45BP），二套房4.2%（LPR-5BP），较2023年下降0.3-0.5个百分点，以贷款80万、30年等额本息计算，首套房月供约3735元，较2023年（利率4.1%）减少约132元，30年总利息减少约4.75万元；二套房月供约3927元，减少约114元/月，总利息减少约4.1万元，部分银行针对人才、首套购房者推出“利率折扣”，最低可至3.6%,进一步降低购房成本。
