5年前的房价究竟如何？与现在对比差多少？为何变化这么大？

5年前的2018年，中国房地产市场正处于“房住不炒”定位深化、政策调控与市场博弈的关键阶段，彼时的房价既带有城镇化加速推进的上涨惯性，也因“三稳”（稳地价、稳房价、稳预期）政策而呈现区域分化加剧的特征，从全国范围看，2018年的房价是过去十年高速增长后的“平台期”，也是后续市场调整的“预演期”，其背后折射出经济转型、人口流动、政策调控等多重因素的复杂交织。

全国房价整体水平：量价齐升但增速放缓

2018年，中国商品房市场仍保持“量增价稳”的态势，但增速已较2016-2017年明显回落，据国家统计局数据，全年全国商品房销售面积17.17亿平方米，同比增长1.3%，销售额15万亿元，同比增长12.2%，增速较2017年分别下降6.4个和1.5个百分点；全国商品房销售均价约为8736元/平方米，同比上涨10.7%，涨幅较2017年回落3.7个百分点，商品住宅销售均价8544元/平方米，同比上涨10.5%，涨幅较2017年回落4.2个百分点，显示出房价过快上涨势头得到初步遏制。

分区域看，东部地区房价仍处于全国高位，2018年东部地区商品房销售均价达12018元/平方米，中、西部地区分别为5842元/平方米和5305元/平方米，东北地区为5313元/平方米，但值得注意的是，中西部地区部分省会城市（如西安、长沙、贵阳）因人口流入加速和产业政策支持，房价涨幅明显高于全国平均水平,成为区域市场的新热点。

主要城市房价分化：一线趋稳，二线领涨，三线棚改拉动

2018年房价最显著的特征是“分化加剧”，不同能级城市、同一城市不同板块间价格差异显著，一线城市在严格调控下房价趋于稳定，2018年北京、上海、广州、深圳四个一线城市商品住宅销售均价分别为67842元/平方米、65348元/平方米、32131元/平方米和54193元/平方米，同比涨幅分别为-0.6%、-1.2%、3.5%和2.8%，其中北京、上海房价同比小幅下跌，广州、深圳涨幅也明显低于2017年。

二线城市成为房价上涨“主力军”，尤其是一些强二线城市（如杭州、成都、武汉、南京），2018年商品住宅均价同比涨幅普遍在10%-20%之间，杭州2018年商品住宅均价达27800元/平方米，同比上涨18.5%；成都均价约13200元/平方米，同比上涨15.2%，核心区域“一房难求”“摇号买房”现象频现，背后是产业升级吸引的人口流入（如杭州2018年常住人口增量达33.3万，居全国第一）和宽松的信贷环境。

三四线城市房价则呈现“冰火两重天”：受棚改货币化安置政策推动，部分三四线城市（如洛阳、襄阳、扬州）房价快速上涨，2018年这些城市商品住宅均价同比涨幅普遍在8%-15%之间；缺乏产业和人口支撑的三四线城市（如东北部分城市、中西部资源型城市）房价滞涨甚至下跌，库存压力依然较大，以下是2018年部分重点城市商品住宅均价及同比涨幅情况：

影响房价的核心因素：政策、人口与经济的三重博弈

2018年房价走势是多重因素共同作用的结果，其中政策调控是最直接的影响变量，2018年中央经济工作会议首次提出“房住不炒”定位，强调“构建房地产市场健康发展长效机制”，各地因城施策调控力度持续加码：北京、上海等一线城市将限购、限贷政策延长至“认房又认贷”，二线城市如杭州、西安则出台摇号购房、限价政策，抑制投机需求，货币政策方面，2018年央行5次降准、1次降息，但房贷利率整体上行（首套房贷款利率较2017年上升0.3-0.5个百分点），对购房需求形成一定制约。

人口与产业是支撑房价的长期因素，2018年中国常住人口城镇化率为59.58%，仍处于快速提升阶段，人口持续向长三角、珠三角、成渝城市群等核心区域流动，导致这些城市住房需求刚性增长，深圳2018年常住人口增量达49.83万，带动住房销售面积同比增长15.2%；成都依托电子信息、汽车等产业集群，吸引大量青壮年人口，住房去化周期缩短至6个月以下，房价支撑强劲。

土地市场对房价的传导作用显著，2018年全国300城土地出让金总额达5.2万亿元，同比增长5.4%，其中一二线城市土地楼面价同比上涨8.3%，地价占房价比例普遍超过40%（部分核心区域超50%），高地价直接推高了新房售价，棚改货币化安置在2018年达到高峰（全年棚改开工量626万套，货币化安置比例约40%），向三四线城市释放了大量购房资金,短期内推高了当地房价。

市场运行特点：从“普涨”到“结构性机会”的转变

2018年的房地产市场告别了2016-2017年的“普涨”时代，呈现出“结构性机会”主导的特征，购房者对区域和板块的选择更加理性，核心地段、优质学区、地铁周边的房产仍受追捧，而远郊、配套不足的房产则面临滞销；开发商策略从“规模优先”转向“利润优先”，更倾向于在核心城市拿地，三四线城市土地流拍率明显上升（2018年全国土地流拍宗数达721宗，同比增157%）。

值得注意的是，2018年房地产市场风险也开始显现，部分三四线城市因过度依赖棚改货币化安置，房价上涨缺乏基本面支撑，一旦政策收紧（如2018年棚改计划量减少513万套），房价可能出现回调；房企债务风险逐步积累，全年房企债券违约金额达314亿元，同比增长316%,为后续行业调整埋下伏笔。

小结

5年前的2018年，中国房价在“房住不炒”的政策框架下，从高速增长转向平稳调整，区域分化、市场理性成为关键词，彼时的房价既反映了城镇化进程中的需求释放，也暴露了土地财政、棚改政策等短期工具的局限性，如今回看，2018年房价走势是房地产市场从“增量时代”向“存量时代”过渡的重要节点，为后续“三道红线”、集中供地等调控政策的出台奠定了基础,也为我们理解当前房地产市场的结构性特征提供了历史视角。

相关问答FAQs

Q1：2018年买房和现在买房，最大的不同是什么？
A1：2018年买房正处于“房住不炒”政策初期，市场仍存在“短期炒作”空间，部分二线城市房价涨幅较快，购房者杠杆率相对较高（2018年居民部门杠杆率约53.2%）；而现在房地产市场进入“全面调整期”，政策更强调“稳预期”，房价整体趋稳，购房者更注重“刚需”和“改善”属性，杠杆率受到严格限制（如“三道红线”限制房企融资，“房贷集中度管理”限制银行信贷投放），市场从“卖方市场”转向“买方市场”，购房选择更理性。

Q2：2018年房价上涨较快的城市，现在房价表现如何？
A2：2018年房价上涨较快的城市（如西安、杭州、成都等），后续房价走势出现分化：部分城市因产业持续升级和人口流入支撑，房价保持相对稳定（如杭州2022年商品住宅均价较2018年上涨约35%，年均涨幅约7.8%）；但也有部分城市因调控政策加码（如限价、摇号）和市场需求透支，房价出现阶段性回调（如西安2022年商品住宅均价较2018年上涨约20%，年均涨幅不足5%，明显低于2018年22.1%的涨幅），总体来看，缺乏产业和人口支撑的城市,房价上涨动力已明显减弱。