近年来，为稳定房地产市场、保障刚需购房需求，沈阳市对二手房市场实施了一系列限购调控政策，作为东北地区的核心城市，沈阳的二手房限购政策结合本地实际，在限购范围、购房资格、信贷支持等方面均有明确规定，旨在抑制投机性购房,促进市场平稳健康发展。
限购范围与购房资格
沈阳市二手房限购政策覆盖全域，包括沈河、和平、大东、皇姑、浑南、沈北、苏家屯、于洪等主城区及新民、辽中、法库、康平等远郊区县，在购房资格方面，本地户籍家庭（含夫妻及未成年子女）可在限购范围内购买2套二手房；非本地户籍家庭需提供沈阳或沈阳都市圈（鞍山、抚顺、本溪、阜新、铁岭、辽阳、盘锦、营口）连续12个月以上的社会保险缴纳证明或个人所得税纳税证明，方可购买1套；单身人士（含离异）限购1套，且离异后1年内不得购房，旨在通过户籍和社保门槛防范“假离婚”“假社保”等投机行为。
首付比例与贷款政策
信贷政策是限购调控的重要工具，沈阳对首套房和二套房实行差异化首付比例：首套房购买普通住宅，首付比例不低于20%；购买非普通住宅（如别墅、公寓等），首付比例不低于30%，二套房购买普通住宅，首付比例不低于30%；非普通住宅不低于40%，贷款利率方面，首套房执行LPR-20BP（以当前LPR4.2%计算，实际利率4.0%），二套房执行LPR+60BP（实际利率4.8%），首套房利率下限的设置降低了刚需群体的购房成本，政策明确“认房不认贷”，即家庭名下在沈阳市无住房且无未结清商业性住房贷款的，均按首套房执行信贷政策，避免了“有贷无房”群体的误伤。
税费优惠与交易规范
为合理支持合理住房需求，沈阳对二手房交易税费实行差异化优惠，契税方面，首套房购买90平方米及以下普通住宅，按1%税率征收；90平方米以上按1.5%征收；二套房购买90平方米及以下普通住宅按1%征收，90平方米以上按2%征收（非普通住宅税率3%），个人所得税方面，对出售“满五唯一”（即房产证满5年且家庭唯一住房）的二手房，免征个人所得税；增值税方面，房产证满2年的免征，未满2年的按5%全额征收,这些税费政策有效降低了刚需和改善型家庭的交易成本。
政策影响与市场反馈
自限购政策实施以来，沈阳二手房市场逐步降温，投机性购房需求得到明显抑制，市场成交量趋于平稳，首付比例下调和利率优惠的叠加，使得刚需群体购房门槛降低，市场结构逐步优化，数据显示，2023年沈阳二手房成交量中，首套刚需购房者占比达65%，较政策前提升12个百分点,反映出政策对合理住房需求的精准支持。
沈阳二手房限购政策要点概览
| 政策维度 | |
|---|---|
| 限购范围 | 沈阳市全域（含主城区及新民、辽中、法库、康平等区县） |
| 本地户籍家庭 | 限购2套（含新建商品住房和二手住房） |
| 非本地户籍家庭 | 需提供沈阳或沈阳都市圈连续12个月以上社保/个税证明，限购1套 |
| 单身人士 | 限购1套（离异后1年内不得购房） |
| 首套房首付比例 | 普通住宅≥20%，非普通住宅≥30% |
| 二套房首付比例 | 普通住宅≥30%，非普通住宅≥40% |
| 首套房贷款利率 | LPR-20BP（当前4.0%） |
| 二套房贷款利率 | LPR+60BP（当前4.8%） |
| 认房认贷标准 | 执行“认房不认贷”，无房无贷算首套，有房/有贷算二套 |
| 契税优惠 | 首套房：90㎡及以下1%，90㎡以上1.5%；二套房：90㎡及以下1%，90㎡以上2% |
| 个税/增值税减免 | 满五唯一免个税；满二免增值税 |
相关问答FAQs
问题1：非沈阳户籍家庭在沈阳购买二手房，社保或个税缴纳中断后是否还能保留购房资格？
解答：非沈阳户籍家庭需提供连续12个月以上的社保或个税缴纳证明，若中途中断，需重新计算连续缴纳月数，2023年1月至12月连续缴纳，2024年1月中断，则需从2024年2月起重新计算，累计满12个月后方可具备购房资格。
问题2：沈阳二手房限购政策中，“满五唯一”的具体认定标准是什么？
解答：“满五唯一”是指房产证登记时间满5年，且该住房是出售家庭（含夫妻及未成年子女）在沈阳市范围内的唯一住房，房产证登记时间以取得房产证日期或契税票填发日期为准（以早者为准）；唯一住房需通过不动产登记中心查询,确保家庭名下无其他住房。
